Hat der Vermieter dem Mieter eine formell und inhaltlich ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung (Nebenkostenabrechnung) mit einer Nachforderung fristgerecht übermittelt, kann es passieren, dass der Mieter trotzdem nicht zahlt.
Die Gründe dafür sind vielfältig: Mancher Mieter reagiert einfach nicht, andere bestreiten die Richtigkeit der Abrechnung. Um an sein Geld zu kommen, bleibt dem Vermieter letztlich nichts anderes übrig, als gerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Doch hierbei sind zahlreiche Formalien zu beachten. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter eine Klage erheben will.
Wir haben in diesem Artikel einige Eckpunkte zusammengestellt, die der Vermieter bei der Klage auf die Zahlung der Betriebskostennachzahlung beachten muss. Zudem geben wir ein paar Tipps, welche Möglichkeiten der Vermieter außerdem hat.
Warum ein Mahnbescheid häufig sinnvoller als eine Klage ist
Will der Vermieter eine Klage auf eine Betriebskostennachzahlung des Mieters erheben, muss er zahlreiche juristische Fallstricke beachten. So ist zunächst zwischen dem materiellen Recht, aus dem sich der Zahlungsanspruch des Vermieters ergibt, und dem Verfahrensrecht, wonach sich der Ablauf des Gerichtsprozesses richtet, zu unterscheiden. Werden die prozessualen Spielregeln nicht eingehalten oder liegen die Voraussetzungen dafür nicht vor, nützt dem Vermieter auch der beste materielle Anspruch nichts. Juristische Laien sind hiermit oftmals überfordert. Spätestens dann, wenn der Mieter sich anwaltlich vertreten lässt, sollte der Vermieter ebenfalls einen Rechtsanwalt hinzuziehen.
Besteht allerdings eine gewisse Wahrscheinlichkeit dafür, dass Mieter sich gegen die Forderung aus der Betriebskostennachzahlung nicht wehren wird, sollte der Vermieter statt einer Klage den Antrag auf Erlass eines Mahnbescheides gegen den Mieter stellen. Auf diese Weise vermeidet der Vermieter elegant die ersten juristischen Klippen, die es bereits beim Abfassen einer Klageschrift zu umschiffen gilt. Denn für den Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids braucht der Vermieter nur ein Formular auszufüllen, während er in der Klageschrift seinen Anspruch darlegen und nebst Beweisantritten begründen muss.
Eine Klage auf eine Betriebskostennachzahlung des Mieters ist daher nur sinnvoll, wenn der Vermieter mit Sicherheit davon ausgehen kann, dass der Mieter gegen den Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids Widerspruch einlegen wird. Denn in diesem Fall würde ein „vorgeschaltetes“ Mahnverfahren den Gerichtsprozess unnötig verlängern.
Falls der Vermieter trotzdem den Gerichtsprozess selber führen will
Möchte der Vermieter trotzdem die Klage selber einreichen bzw. den Gerichtsprozess ohne Anwalt führen, sind bestimmte Regeln zu beachten. Dies gilt ebenso, wenn der Mieter gegen den erlassenen Mahnbescheid Widerspruch einlegt.
Generelle Zuständigkeit des Amtsgerichts
Die Klage des Vermieters auf eine Betriebskostennachzahlung ist stets beim Amtsgericht einzureichen, in dessen Bezirk die Wohnung des Mieters liegt, § 23 Nr. 2a Gerichtsverfassungsgesetz (GVG). Legt der Mieter gegen einen entsprechenden Mahnbescheid Widerspruch ein, gibt das Mahngericht die Sache an das Amtsgericht ab.
Inhalt der Klageschrift
Bei der Klage handelt es sich um eine Zahlungsklage, die folgende schlüssige Begründung aufweisen muss:
- Bestand eines Mietverhältnisses zwischen Mieter und Vermieter
- Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen und deren Abrechnung
- Erteilung einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung
Für die „Schlüssigkeit“ (also der Frage, ob der Vortrag den geltend gemachten Anspruch begründet) genügt bereits eine Kopie des Mietvertrags sowie der Betriebskostenabrechnung, die der Klageschrift beizufügen sind.
Die Klageschrift sollte in dreifacher Ausfertigung eingereicht werden.
Wenn der Mieter den Klagevortrag bestreitet
Bestreitet der Mieter die formelle oder inhaltliche Richtigkeit einzelner Kostenpositionen, muss der Vermieter seinen Vortrag im Einzelnen darlegen und beweisen. Hierbei ist Folgendes zu beachten:
Ein pauschales Bestreiten des Mieters ist nur möglich, wenn die Abrechnung wegen des Fehlens von allgemeinen Anforderungen oder (weiterer) fehlender formeller Ordnungsmäßigkeit unwirksam ist. In allen anderen Fällen, also speziell bei inhaltlichen Fehlern, muss der Mieter mit nachvollziehbarer Begründung („substantiiert“) bestreiten. Dazu ist es erforderlich, dass der Mieter zuvor beim Vermieter die der Nebenkostenabrechnung zugrundeliegenden Belege eingesehen hat (so für den außergerichtlichen Widerspruch gegen die Abrechnung: Oberlandesgericht (OLG Düsseldorf), Urteil vom 22.06.2006, Az.: I-10 U 164/05).
Muster: Klage des Vermieters auf eine Betriebskostennachzahlung des Mieters
Eine einfache Klage lautet wie folgt:
Klage
des Herrn _______________ (Name / Anschrift)
Klägers,
gegen
Herrn _______________ (Name / Anschrift)
Beklagten,
wegen Betriebskostennachzahlung.
Es wird beantragt wie folgt zu erkennen:
Der Beklagte wird kostenpflichtig verurteilt, an den Kläger _______ Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem _______ (Fälligkeit) zu zahlen.
Begründung:
Der Kläger vermietete an den Beklagten mit Mietvertrag vom ___________ (Datum) die Wohnung auf der ___________ (Anschrift) ___________ , gelegen im/in (Erdgeschoß oder Etage), bestehend aus ___________ (Anzahl Zimmer, Bad, Küche, Flur)
Beweis: Mietvertrag vom ___________ (Datum), anliegend nur für das Gericht in Kopie
Vereinbart wurden im Mietvertrag jeweils im Voraus zu leistende monatliche Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von _______ Euro, über die der Kläger jährlich abzurechnen hat. Dies ist in Ziffer ___________ des Mietvertrags geregelt.
Beweis: Wie vor
Mit Schreiben vom ___________ (Datum) stellte der Kläger dem Beklagten die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum ___________ (Datum) zu, indem er das Schreiben nebst Abrechnung am ___________ (Datum) durch einen Boten in den Hausbriefkasten des Beklagten einwerfen ließ.
Beweis: 1. Betriebskostenabrechnung vom ___________ (Datum), anliegend nur für das Gericht in Kopie
2. Zeugnis des Boten Herrn _______________ (Name / Anschrift)
Trotz mehrfacher Mahnschreiben des Klägers, zuletzt noch vom ___________ (Datum), zahlte der Beklagte nicht. Klage ist daher geboten.
Zwei Abschriften anbei.
(Unterschrift / Ort / Datum)
