Der Vermieter muss dem Mieter spätestens innerhalb von 12 Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums die Betriebskostenabrechnung aushändigen, § 556 Abs. 3 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Ist der Mieter jedoch inzwischen ausgezogen, kann die Zustellung der Abrechnung problematisch sein, etwa wenn dem Vermieter die neue Mieteranschrift unbekannt ist.
Erhält der Mieter dann erst nach Ablauf der 12-Monats-Frist die Betriebskostenabrechnung, stellt sich die Frage, ob der Vermieter mit seiner Nachforderung ausgeschlossen ist, diese also nicht mehr geltend machen kann, § 556 Abs. 3 Satz 3, 1. Halbsatz BGB.
Wir zeigen hier, was Mieter und Vermieter beachten müssen, wenn ein Mieter auszieht und die neue Anschrift beim Vermieter hinterlässt oder auch nicht.
Neue Anschrift nicht bekannt gegeben: Windige Mieter haben trotzdem Pech
Hat der Vermieter dem Mieter die Betriebskostenabrechnung nicht innerhalb von 12 Monaten nach dem Ende der Abrechnungsperiode ausgehändigt, kann er gegen den Mieter keine Nachforderungen mehr durchsetzen. Manch windiger Mieter kommt daher bei seinem Auszug auf den Gedanken, dem Vermieter die neue Anschrift erst gar nicht mitzuteilen, um auf diese Weise den Zugang der Abrechnung innerhalb der 12-Monats-Frist zu vereiteln und so um eine Nachzahlung herum zu kommen. Diese Rechnung geht aber meistens nicht auf. Denn der Vermieter behält seinen Nachzahlungsanspruch auch nach der abgelaufenen Frist, wenn er die verspätete Geltendmachung gegenüber dem Mieter nicht zu vertreten hat, § 556 Abs. 3 Satz 3, letzter Halbsatz BGB.
Der Mieter ist zur Bekanntgabe seiner neuen Adresse verpflichtet
Zieht der Mieter aus der angemieteten Wohnung aus, muss er dem Vermieter seine neue Anschrift mitteilen. Geschieht dies nicht, begeht der Mieter eine Obliegenheitsverletzung (Amtsgericht (AG) Bad Neuenahr-Ahrweiler, Urteil vom 23.05.2007, Az.: 3 C 177/07). Das gilt zumindest dann, wenn aus einer Betriebskostenabrechnung noch eine Nachforderung zu begleichen sein könnte, noch Renovierungsarbeiten zu erledigen sind oder Schäden beseitigt werden müssen.
Neue Anschrift unbekannt: Vermieter muss nachforschen
Ist dem Vermieter die neue Anschrift des Mieters für die Betriebskostenabrechnung unbekannt, muss der Vermieter trotzdem in zumutbarer Weise Nachforschungen nach der neuen Adresse stellen (Landgericht (LG) Hannover, Beschluss vom 03.05.2007, Az.: 13 S 21/07). Diese Nachforschungen müssen zeitnah erfolgen.
Hierzu hat der Vermieter folgende Möglichkeiten: Er kann
- den Mieter bei dessen Auszug nach der neuen Anschrift fragen, sofern dieser nicht in einer „Nacht-und-Nebel-Aktion“ verschwunden ist
- nach Auszug des Mieters eine Anschriftenprüfung (der alten Adresse) bei der Deutschen Post AG und ggf. auch bei im Umfeld befindlichen privaten Postdiensten veranlassen. Zur Anschriftenprüfung bei der Post ist eine Anschriftenprüfkarte auszufüllen und an die Post zu senden. Die Möglichkeit, bei der Post über ein Internet-Formular die Prüfung vornehmen zu lassen, besteht bei einer kleineren Anzahl von Anschriften nicht mehr. Hat der frühere Mieter bei der Post einen Nachsendeantrag zu seiner neuen Anschrift gestellt, erhält der Vermieter über die Anschriftenprüfung von der Post die neue Adresse des ehemaligen Mieters
- eine Anfrage nach der neuen Adresse beim Einwohnermeldeamt (Bürgeramt) stellen. Die Meldegesetze sind Ländersache, wobei in den einzelnen Bundesländern regelmäßig die Pflicht besteht, sich bei einem Umzug innerhalb von einer Woche umzumelden (Meldepflicht). Die Auskunft ist gebührenpflichtig. Der Vermieter erhält dann vom Amt die neue Anschrift, sofern sein früherer Mieter der Meldepflicht nachgekommen ist
Mieter unbekannt verzogen: So urteilt die Rechtsprechung
Hat der Mieter beim Auszug seine neue Adresse dem Vermieter nicht bekannt gegeben, behält der Vermieter in den meisten Fällen seinen Anspruch auf Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung, auch wenn dem Mieter die Abrechnung erst nach Ablauf der 12-Monats-Frist zugeht. Denn in diesen Fällen hat der Vermieter den verfristeten Zugang beim Mieter nicht zu vertreten. Der Mieter kann sich also nicht auf die Ausschlussfrist berufen, wenn er
- dem Vermieter seine neue Anschrift nicht mitgeteilt hat (AG Berlin-Neukölln, Urteil vom 22.09.2009, Az.: 15 C 206/09). In diesem Fall ist der Vermieter auch berechtigt, die Nachforderung mit der Kaution des Mieters zu verrechnen (AG Bad Neuenahr-Ahrweiler, Urteil vom 23.05.2007, Az.: 3 C 177/07)
- weder dem Vermieter seine neue Anschrift mitgeteilt noch einen Postnachsendeantrag bei der Deutschen Post AG und den im bisherigen Wohnumfeld ansässigen privaten Postdiensten gestellt hat (AG Berlin-Lichtenberg, Urteil vom 28.09.2009, Az.: 110 C 171/09).
Der Vermieter muss aber trotzdem in zumutbarer Weise Nachforschungen nach der neuen Adresse stellen. Geschieht dies nicht und hätte er den Mieter nach dessen neuer Adresse fragen oder diese beim Einwohnermeldeamt in Erfahrung bringen können, hat der Vermieter den verspäteten Zugang der Abrechnung zu vertreten. Er darf dann die Nachforderung auch nicht mit der Kaution aufrechnen (LG Hannover, Beschluss vom 03.05.2007, Az.: 13 S 21/07). Daher sollte der Vermieter stets Nachforschungen nach der neuen Adresse des Mieters anstellen und diese dokumentieren.
Mieter schadet sich unter Umständen selber
Vereitelt der Mieter den Zugang der Betriebskostenabrechnung innerhalb der 12-Monats-Frist und gilt die Abrechnung deswegen nach Treu und Glauben bei ihm als zugegangen (so AG Bad Neuenahr-Ahrweiler, Urteil vom 23.05.2007, Az.: 3 C 177/07), schadet er sich unter Umständen selber. Denn der Mieter muss seinerseits innerhalb von weiteren 12 Monaten etwaige Einwände gegen die formell ordnungsgemäße Abrechnung erheben, § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB. Kommt es aufgrund der Zugangsvereitelung im Ergebnis dazu, dass der Mieter die Einwände zu spät erhebt, hat er Pech gehabt.
Ab 01.11.2015: Vermieterbescheinigung wird wieder Pflicht
Nach über 10 Jahren wird die Vermieterbescheinigung ab dem 01.11.2015 wieder eingeführt. Darin muss der Vermieter dem Mieter den Ein- und Auszug schriftlich oder elektronisch innerhalb von zwei Wochen bestätigen. Anzugeben sind Name und Anschrift des Vermieters, die Anschrift der Wohnung, das Einzugs- oder Auszugsdatum und die Namen der meldepflichtigen Personen. Diese Bescheinigung muss der Mieter wiederum bei An- und Abmeldungen beim Einwohnermeldeamt vorlegen. Überwiegend sollen auf diese Weise Scheinanmeldungen verhindert werden. Da allerdings der Mieter auf die Vermieterbescheinigung angewiesen ist, wird er beim Auszug auch nicht so ohne weiteres in einer „Nacht- und-Nebel-Aktion“ verschwinden können.
