Im Mietvertrag über freien Wohnraum kann vereinbart werden bzw. gilt grundsätzlich im Falle keiner anderweitigen Vereinbarung, dass die Betriebskosten (Nebenkosten) anteilig nach der Wohnfläche (Quadratmeter) umgelegt werden, § 556a Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Handelt es sich um preisgebundenen Wohnraum (Sozialwohnungen), müssen die Betriebskosten sogar – bis auf einige Ausnahmen – nach der Wohnfläche verteilt werden, § 20 Abs. 2 Neubaumietenverordnung 1970 (NMV).
Es stellt sich daher beim Umlageschlüssel „Wohnfläche“ die Frage, wie sich die Flächen von Balkonen und Terrassen in der Betriebskostenabrechnung (Nebenkostenabrechnung) zu bewerten sind.
In der Regel gilt die Wohnflächenverordnung
Zur Bewertung der Frage, wie sich die Flächen von Balkonen und Terrassen, aber auch von Loggien und Wintergärten, auf den Umlageschlüssel „Wohnfläche“ und damit auf die Betriebskostenabrechnung auswirken, wird regelmäßig die Wohnflächenverordnung (WoFlV) angewendet. Auch wenn diese an sich nur für den preisgebundenen Wohnraum gilt, wird diese auch für den freien Wohnraum zugrunde gelegt (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 22.04.2009, Az.: VIII ZR 86/08).
Danach zählen die Grundflächen von
- Balkonen und Terrassen sowie Loggien regelmäßig zu einem Viertel als Wohnfläche, wobei auch ausnahmsweise Abweichungen nach unten möglich sind
- Balkonen und Terrassen sowie Loggien ausnahmsweise bei besonders guter Nutzbarkeit bis zur Hälfte als Wohnfläche
- Wintergärten bei fehlender Beheizbarkeit zur Hälfte als Wohnfläche
- Wintergärten bei voller Beheizbarkeit voll zur Wohnfläche
Was unter besonders guter Nutzbarkeit zu verstehen ist, kann im Einzelfall höchst unterschiedlich bewertet werden. Generell ist der Ansatz von bis zur Hälfte als Wohnfläche bei besonders guten Lagen oder aufwendigen Balkon- bzw. Terrassengestaltungen gerechtfertigt, wenn diese zu einem erhöhten Wohnwert gegenüber dem Normalfall führen. Allerdings ist auch zu beachten, dass eine zu große Grundfläche des Balkons zu einem unangemessen großen Anteil an der Gesamtwohnfläche führen kann. Hier ist ein Ansatz von der Hälfte der Wohnfläche unangemessen, was ebenso für übergroße Freiflächen bei ebenerdigen Terrassen gilt.
Umgekehrt sind Abweichungen von unter einem Viertel denkbar, wenn etwa ein Balkon kaum nutzbar ist, weil er über einer permanent stark befahrenen Kreuzung liegt. Gerade besonders ungünstige Lagen können hier auch dazu führen, dass beispielsweise ein Balkon mit keiner anrechenbaren Wohnfläche bewertet wird.
Wann die II. Berechnungsverordnung weiterhin Anwendung findet
Bis zum 31.12.2003 galt die II. Berechnungsverordnung (II. BV), die dann Anfang 2004 von der WoFlV abgelöst wurde. Einer der wesentlichen Unterschiede zur WoFlV besteht darin, dass die Grundfläche von Balkonen und Terrassen nicht regelmäßig mit einem Viertel als Wohnfläche bewertet wurde, sondern zur Hälfte. Auch Wintergärten wurden stets zur Hälfte angesetzt.
Wichtig hierbei ist, dass die II. BV auch weiterhin Anwendung findet, wenn die Wohnfläche der Wohnung nebst Balkon und Terrasse bis zum 31.12.2003 nach dieser Verordnung ermittelt wurde.
Der Sonderfall: Die DIN-Norm 277
Die DIN-Norm 277 stammt aus dem Bauwesen und dient als Grundlage für die Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken oder Teilen von Bauwerken im Hochbau. Anders als die WoFlV ermittelt sie nicht die Wohnfläche, sondern nur die reine Nutz- bzw. Verkehrsfläche. Für Mieter ist dies nachteilig, da etwa Balkone voll zur Wohnfläche gezählt werden.
Da die WoFlV für den preisfreien Wohnraum nicht bindend ist, kann der Vermieter im Mietvertrag auch die DIN-Norm 277 vereinbaren. Ist das der Fall, sind Mieter und Vermieter daran gebunden.
