Ist im Mietvertrag die übliche Nebenkostenvorauszahlung vereinbart und als Umlageschlüssel – zumindest teilweise – die Wohnfläche vereinbart, kann das erhebliche Folgen für die jährlich vom Vermieter zu erstellende Betriebskostenabrechnung haben.
Denn zum einen kann es passieren, dass beim Erstellen der Abrechnung irrtümlich eine falsche Quadratmeterzahl zugrunde gelegt wurde. Und zum anderen kann die im Mietvertrag angegebene Quadratmeterzahl von der tatsächlichen Wohnfläche abweichen.
Insgesamt sind hier vier Fälle denkbar, so dass sich die Frage stellt, wie jeweils mit der Betriebskostenabrechnung zu verfahren ist. Wir zeigen in diesen vier Varianten, welche Folgen eine fehlerhafte Wohnungsgrößenangabe für die Betriebskostenabrechnung, für Mieter und Vermieter haben kann.
1. Fall: Wohnungsgröße in der Betriebskostenabrechnung falsch
In der Praxis kommt es durchaus vor, dass in der Betriebskostenabrechnung – etwa aufgrund eines Zahlendrehers – irrtümlich eine falsche Quadratmeterzahl eingestellt wurde. Das ändert aber nichts daran, dass die Abrechnung formell ordnungsgemäß ist, soweit nicht tatsächliche formelle Fehler vorliegen. Damit ist der Mieter zur Zahlung einer etwaigen Nachforderung verpflichtet.
Hinsichtlich der falschen Quadratmeterzahl gilt Folgendes: Beträgt die Abweichung nicht mehr als 10% als von der im Mietvertrag angegebenen Quadratmeterzahl, ist dies unbeachtlich. Geht die Abweichung jedoch über 10% hinaus, liegt ein inhaltlicher Fehler in der Abrechnung vor (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 23.05.2007, Az.: VIII ZR 231/06).
2. Fall: Wohnungsgröße im Mietvertrag falsch
Ist die Wohnfläche im Mietvertrag falsch angegeben, kommt es zunächst darauf an, ob es sich um preisgebundenen oder preisfreien Wohnraum handelt. Beim gebundenem Wohnraum (Sozialwohnungen) ist zwingend die tatsächliche Quadratmeterzahl maßgeblich und die Betriebskostenabrechnung zu korrigieren.
Dagegen kommt es beim preisfreien Wohnraum wieder auf die 10%-Grenze an: Nicht mehr als 10% Abweichung von der tatsächlichen Quadratmeterzahl sind vom Mieter hinzunehmen, was damit auch für die Betriebskostenabrechnung gilt. Ist dagegen die Wohnung um mehr als 10% kleiner als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter sich gegen die Abrechnung zur Wehr setzen (BGH, Urteil vom 29.04.2009, Az.: VIII ZR 142/08). Dabei ist es belanglos, ob im Mietvertrag die Wohnungsgröße genau angeben oder nur eine Ca-Fläche genannt wurde (BGH, Urteil vom 10.03.2010, Az.: VIII ZR 144/09). Also ist die mit einem inhaltlichen Fehler behaftete Betriebskostenabrechnung vom Vermieter zu korrigieren.
3. Fall: Wohnungsgröße im Mietvertrag trotz Zusicherung falsch
Es kann durchaus vorkommen, dass es einem Mieter erkennbar auf die Wohnungsgröße ankommt (Landgericht (LG) Mannheim, Urteil vom 27.07.1988, Az.: 4 S 167/87) oder das dem Mieter die Wohnungsgröße zugesichert wird. Eine Zusicherung ist etwa gegeben, wenn im Mietvertrag ein Quadratmeterpreis genannt und danach die Miethöhe errechnet wurde (LG München, Urteil vom 28.01.1987, Az.: 31 S 7058/86).
Hier spielt die 10%-Grenze keine Rolle. Maßgeblich ist allein die im Mietvertrag genannte Wohnfläche. Wurde der Betriebskostenabrechnung diese Quadratmeterzahl nicht zugrunde gelegt, muss der Vermieter diese aufgrund des inhaltlichen Fehlers korrigieren.
4. Fall: Auf die Wohnungsgröße kommt es nicht an
Schließlich ist noch der Fall denkbar, dass die Wohnung um 20% und mehr kleiner ist als im Mietvertrag angegeben und der Mieter trotzdem keine Rechte hat. Das gilt dann, wenn im Mietvertrag festgelegt ist, dass die angegebene Quadratmeterzahl nicht verbindlich ist (BGH, Urteil vom 10.11.2010, Az.: VIII ZR 306/09). Der Mieter kann hier also auch gegen die auf die falsche Wohnfläche gestützte Betriebskostenabrechnung nichts unternehmen.
Wie der Mieter sich gegen inhaltliche Fehler wehren kann
Aufgrund des inhaltlichen Fehlers kann der Mieter der Betriebskostenabrechnung widersprechen und um Korrektur bitten. Weigert sich der Vermieter, hat der Mieter die Möglichkeit, von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch zu machen und die Nachzahlung zu verweigern. Zudem kann der Mieter den Vermieter auf die Erstellung einer korrekten Abrechnung verklagen.
Geht es sich um die tatsächliche Wohnungsgröße, ist zu deren Ermittlung die Wohnflächenverordnung (WoFlV) heranzuziehen. Nach dieser Verordnung zählen Flächen
- von Schrägen mit einer Höhe von bis zu einem Meter nicht als Wohnfläche, ab einem Meter bis unter zwei Metern zur Hälfte und ab zwei Metern voll als Wohnfläche
- von Balkonen und Terrassen zu einem Viertel und wenn diese besonders windstill und gut nutzbar sind zur Hälfte als Wohnfläche
- von Wintergärten bei fehlender Beheizbarkeit zur Hälfte und bei vorhandener Beheizbarkeit voll zur Wohnfläche
