Ob nun im Mietvertrag eine Betriebskostenvorauszahlung oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart ist: Die Bestimmungen der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) sind grundsätzlich zu beachten und können mietvertraglich nicht ausgeschlossen werden.
Der Vermieter muss daher in der Regel Heiz- und Warmwasserkosten mindestens zu 50% verbrauchsabhängig abrechnen, wobei die Abrechnung einmal jährlich zu erfolgen hat. Dabei wird die Heizkostenabrechnung nahezu ausschließlich von darauf spezialisierten Abrechnungsunternehmen erstellt.
Obwohl die HeizkostenV lediglich über 12 Paragraphen verfügt, lässt sich deren Inhalt nur schwer erschließen. Mieter und Vermieter sollten aber über das Wesentliche informiert sein.
Keine Regel ohne Ausnahme: Wann die HeizkostenV nicht anwendbar ist
In einigen Fällen kommt die HeizkostenV nicht zum Tragen. Wer davon betroffen ist, braucht sich also erst gar nicht mit der HeizkostenV zu befassen. Die Verordnung gilt nicht
- für die in einem Zweifamilienhaus wohnenden Vermieter und Mieter, weil hier nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden muss, § 2 HeizkostenV (zieht aber für den Vermieter ein Mieter ein, muss die HeizkostenV beachtet werden)
- für Niedrigenergiehäuser mit einem Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh/m² (die Vorschriften der HeizkostenVO sind hier unwirtschaftlich, da bei ungedämmten Häusern der Heizwärmebedarf 120 bis 150 kWh/m beträgt)
- bei einer technischen Unmöglichkeit oder Unwirtschaftlichkeit der verbrauchsmäßigen Abrechnung (Unwirtschaftlichkeit ist gegeben, wenn die notwendigen Kosten nicht innerhalb von 10 Jahren zu erwirtschaften sind)
- für Wohnungen mit Baujahr bis 01.07.1981, wenn dort die Heizung nicht abgestellt oder heruntergefahren werden kann
- beim Vorhandensein energiesparender Heizungsanlagen (Solaranlagen oder Anlagen zur Rückgewinnung von Wärme)
- für Alters- und Pflegeheime, Studenten- und Jugendwohnheime sowie Räumlichkeiten, für die keine üblichen Mietverträge abgeschlossen werden
Gemeinschaftlich genutzte Räume (etwa Treppenhaus, Keller) werden ebenfalls nicht verbrauchsabhängig erfasst, sofern es sich nicht um Schwimmbäder oder Saunen handelt, § 4 Abs. 3 HeizkostenV.
Ist HeizkostenV anwendbar, muss verbrauchsabhängig abrechnet werden
Im Regelfall findet die HeizkostenV Anwendung, so dass eine verbrauchsabhängige Abrechnung zu erfolgen hat.
Das gilt nach § 1 Abs. 1 HeizkostenV für
- den Betrieb zentraler Heizungsanlagen und zentraler Warmwasserversorgungsanlagen sowie
- der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser
Die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung besteht nicht nur bei der Wohnraummiete einschließlich des preisgebundenen Wohnraums. Sondern sie betrifft auch gewerbliche Mietverhältnisse und Wohnungseigentümergemeinschaften, § 1 Abs. 2, 4, § 3 HeizkostenV, sowie denjenigen, der gegen Entgelt eine Wärmeversorgung betreibt und kein Gebäudeeigentümer ist, § 1 Abs. 2 HeizkostenV.
Verbrauchsabhängiger Anteil: Das gilt für die Berechnung
Die Heiz- und Warmwasserkosten müssen mit einem Anteil von mindestens 50 % bis höchstens 70 % nach dem Verbrauch des Mieters abgerechnet werden. Die restlichen 30 bis 50% dürfen verbrauchsunabhängig berechnet werden, § 6 Abs 1 in Verbindung mit §§ 7 bis 9 HeizkostenV.
Mietvertraglich ist sogar eine Verbrauchsabrechnung von bis zu 100% möglich, § 10 HeizkostenV.
Für ältere Gebäude gilt eine Sonderbestimmung. Nach § 7 Abs. 2 HeizkostenV sind 70 % der Heizkosten verbrauchsabhängig und 30 % verbrauchsunabhängig abzurechnen, wenn das Gebäude schlecht wärmegedämmt ist und
- den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung 1994 nicht genügt oder
- eine Öl- oder Gasheizung vorhanden ist oder
- freiliegende Heizleitungen überwiegend gedämmt oder unter Putz verlegt sind.
Verbrauchsunabhängiger Anteil: So erfolgt die Verteilung
Für den verbrauchsunabhängigen Anteil der Heizkosten richtet sich der Verteilerschlüssel nach der
- Wohnfläche (Quadratmeter) oder
- Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen oder
- der beheizten Wohnfläche
Als beheizte Flächen gelten nur Zimmer der Wohnung mit eigenem Heizkörper. Heizkörperfreie Räume werden nicht berücksichtigt. Ist als Verteilerschlüssel die Wohnfläche vereinbart, werden Balkone und Terrassen zwischen 25 % und 50 % Flächenanteilen einbezogen.
Verteilerschlüssel: Hier ist der Vermieter zur Änderung berechtigt
Der Vermieter darf das ursprünglich festgelegte Verhältnis zwischen verbrauchsabhängigen und verbrauchsunabhängigen Kostenanteilen einseitig ändern. Dies setzt voraus, dass er eine Voraufteilung der Heizkosten einführt.
Mögliche Fälle sind:
- Einzug eines gewerblichen Mieters
- Durchgeführte energiesparende Baumaßnahmen im Objekt
- Andere sachgerechte Gründe, wonach der bisherige Aufteilungsmaßstab zu ungerechten und nicht mehr nachvollziehbaren Ergebnissen führt (etwa hoher Leerstand im Objekt).
Dies darf aber nur für die Zukunft geschehen, § 6 Abs. 4 HeizkostenV, worüber die Mieter zu informieren sind.
Wann der Energieverbrauch ausnahmsweise geschätzt werden darf
Ist eine Erfassung des Energieverbrauchs in einzelnen Fällen nicht möglich (etwa wegen Messgeräteausfalls, Aufzeichnungsfehler u. ä.) oder kann nicht abgelesen werden (etwa weil der Mieter nicht anwesend ist), darf der Vermieter den Verbrauch schätzen, § 9a HeizkostenV. Die Schätzung kann auf folgende Arten erfolgen, wobei es unbeachtlich ist, wer die fehlende Erfassung verschuldet hat:
- Verbrauchsschätzung anhand früherer, witterungsmäßig vergleichbarer Abrechnungsperioden
- Verbrauch vergleichbarer anderer Räume von Nachbarn innerhalb der laufenden Abrechnungsperiode
- Durchschnittsverbrauch des Hauses
- Verbrauchsschätzung in Bezug auf kürzere Zeiträume als ein Jahr
Unzulässig ist eine Verbrauchsschätzung nach den ortsüblichen Durchschnittskosten. Zudem darf die Schätzung nur maximal einen Anteil von 25 % des Verbrauchs der gesamten Wohnfläche eines Gebäudes betragen. Für den Kostenansatz ist ein anderer Verteilerschlüssel zugrunde zu legen (etwa nach der Wohnfläche).
So erfolgt die Ermittlung des Warmwasseranteils bei verbundenen Anlagen
Die HeizkostenV legt getrennte Anlagen für Heizung und Warmwasser zugrunde. Wird jedoch beides in einer Anlage hergestellt, ist die gemeinsame Verteilung unzulässig. Die Betriebskosten sind aufzuteilen, wobei der jeweilige Anteil am Energieverbrauch entscheidend ist. Der Warmwasseranteil wird dabei durch die seit dem 31.12.2013 vorgeschriebenen Wärmezähler ermittelt, § 9 Abs. 2 HeizkostenV. Ist eine Installation der Zähler technisch oder wirtschaftlich nicht möglich, gilt Folgendes:
- Anhand des Volumens des verbrauchten Warmwassers ist in Verbindung mit der Formel des § 9 HeizkostenV der Energieanteil für die Warmwasseraufbereitung zu errechnen
- Ist dies nicht machbar, darf der Warmwasserverbrauch nach der Formel des § 9 Abs. 2 HeizkostenV pauschal errechnet Vereinfacht lautet die Formel: Wohnfläche mal 32 gleich Wärmemenge in Kilowattstunden. Diese Formel ersetzt den früher angewandten Pauschalwert, bei dem für die Erwärmung des Warmwassers 18 % der gesamten Heizkosten angesetzt wurden.
Hier darf der Mieter seinen Kostenanteil kürzen
Nach der Heizkostenverordnung steht dem Mieter ein Anspruch auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung zu. Geschieht dies nicht, kann der Mieter seinen Anspruch einklagen und seinen Kostenanteil in der Betriebskostenabrechnung um 15 % kürzen, § 12 Abs. 1 HeizkostenV.
Das Kürzungsrecht besteht aber nicht, wenn
- der Vermieter zulässigerweise den Verbrauch geschätzt hat und
- nicht mehr als 25 % der Wohnfläche des Hauses betroffen war
