Die Warmwasserkosten sind nicht nur nach § 2 Nr. 5 Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähig. Sondern sie müssen grundsätzlich nach der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) über einen eigenen geeichten Warmwasserzähler erfasst sowie mindestens zu 50% nach Verbrauch abgerechnet werden.
Im Gegensatz zu anderen Betriebskosten ist hier keine monatliche Pauschale möglich. Das gilt nach § 1 Abs. 1 HeizkostenV für den Betrieb zentraler Warmwasserversorgungsanlagen sowie der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Warmwasser. Regelmäßig erfolgt die jährliche Abrechnung der Warmwasserkosten (zusammen mit den Heizungskosten) durch eine Abrechnungsfirma.
In diesem Artikel geht es um die Umlegbarkeit und die Besonderheiten bei den Warmwasserkosten in der Betriebskostenabrechnung.
Wann die Heizkostenverordnung nicht gilt
Bewohnen Vermieter und Mieter ein Zweifamilienhaus, ist keine verbrauchsabhängige Warmwasserabrechnung erforderlich, § 2 HeizkostenV. Zieht der Vermieter aber aus und für ihn ein anderer Mieter ein, ist die HeizkostenV anzuwenden.
Ansonsten gilt nach § 11 die HeizkostenV u. a. nicht, wenn eine verbrauchsmäßige Abrechnung technisch nicht möglich oder unwirtschaftlich ist. Unwirtschaftlichkeit ist gegeben, wenn die notwendigen Kosten nicht innerhalb von 10 Jahren zu erwirtschaften sind.
So wird der verbrauchsabhängige Anteil der Warmwasserkosten ermittelt
Der Vermieter hat die Warmwasserkosten (und die Heizkosten) mit einem Anteil von mindestens 50 %, höchstens 70 %, nach dem Verbrauch des Mieters abzurechnen. Der Rest zwischen 30 und 50% kann unabhängig vom Verbrauch berechnet werden, § 6 Abs 1 in Verbindung mit §§ 7 bis 9 HeizkostenV. Der Vermieter darf zwar die Verbrauchsgrenze von 50% nicht unterschreiten, kann jedoch mietvertraglich eine Verbrauchsabrechnung von bis zu 100% vereinbaren, § 10 HeizkostenV.
Maßgeblich für die verbrauchsabhängige Abrechnung ist der Stand der Wasseruhren.
So wird der verbrauchsunabhängige Anteil der Warmwasserkosten ermittelt
Für den verbrauchsunabhängigen Anteil der Warmwasserkosten kann Im Wesentlichen als Umlageschlüssel die Wohnfläche (Quadratmeter) oder die Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen zugrunde gelegt werden.
In welchen Fällen der Warmwasserverbrauch geschätzt werden darf
Ist eine Erfassung des Warmwasserverbrauchs nicht möglich (etwa wegen Messgeräteausfall, Aufzeichnungsfehler usw.) oder kann nicht abgelesen werden (etwa wegen des nicht anwesenden Mieters), kann der Vermieter den Verbrauch schätzen, § 9a HeizkostenV. Dabei ist es belanglos, wer die fehlende Erfassung verschuldet hat.
Die Schätzung ist wie folgt möglich:
- Verbrauchsschätzung anhand früherer Abrechnungsperioden
- Verbrauch vergleichbarer anderer Räume von Nachbarn innerhalb der laufenden Abrechnungsperiode
- Durchschnittsverbrauch des Hauses
- Verbrauchsschätzung in Bezug auf kürzere Zeiträume als ein Jahr
Unzulässig ist jedoch eine Verbrauchsschätzung nach den ortsüblichen Durchschnittskosten. Die Schätzung darf höchstens 25 % des Verbrauchs der gesamten Wohnfläche eines Gebäudes erfassen. Außerdem muss der Kostenansatz nach einem anderen Verteilerschlüssel erfolgen (etwa nach der Wohnfläche).
Sind bei verbundenen Anlagen (Wärme und Warmwasser wird in einer Anlage produziert) keine Wasseruhren vorhanden, weil deren Installation technisch oder wirtschaftlich nicht möglich ist, errechnet sich anhand des Volumens des verbrauchten Warmwassers in Verbindung mit der Formel des § 9 HeizkostenV der Energieanteil für die Warmwasseraufbereitung. Ist auch dies nicht möglich, kann der Warmwasserverbrauch nach der Formel des § 9 Abs. 2 HeizkostenV pauschal errechnet werden. Vereinfacht lautet die Formel: Wohnfläche mal 32 gleich Wärmemenge in Kilowattstunden. Diese Formel ersetzt den früher verwendeten Pauschalwert, bei dem für die Erwärmung des Warmwassers 18 % der gesamten Heizkosten angesetzt wurden.
Hier ist der Mieter zur Kürzung der Warmwasserkosten berechtigt
Nach der HeizkostenV kann der Mieter eine verbrauchsabhängige Abrechnung des Warmwassers verlangen.
Erfolgt die Abrechnung nicht verbrauchsabhängig, kann der Mieter seinen darauf gerichteten Anspruch einklagen und darf seinen Kostenanteil in der Nebenkostenabrechnung um 15 % kürzen, § 12 Abs. 1 HeizkostenV. Das Kürzungsrecht besteht aber nicht, wenn der Vermieter den Verbrauch schätzen durfte und nicht mehr als 25 % der Wohnfläche des Hauses betroffen war.
Warmwasserkosten: Was sonst noch wissenswert ist
Umlegen darf der Vermieter neben den Kosten der Wassererwärmung die Kosten für die Eichung der alle fünf Jahre zu eichenden Warmwasseruhren. In der Praxis werden hierzu die Uhren komplett ausgetauscht. Sind die Uhren gemietet, darf der Vermieter die Mietkosten auf seine Mieter umlegen. Auch die Ablesekosten für die Warmwasserzähler durch eine Abrechnungsfirma können auf die Mieter verteilt werden.
Dagegen sind die Kosten der Erstanschaffung nicht umlagefähig. Da die Anschaffung jedoch eine den Wert verbessernde Modernisierungsmaßnahme darstellt, darf der Vermieter eine Mieterhöhung vornehmen, die 11% der angefallen Kosten pro Jahr beträgt, § 559 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Bei einem Nutzer- bzw. Mieterwechsel innerhalb des Abrechnungszeitraums muss der Vermieter grundsätzlich eine Zwischenablesung veranlassen, § 9b HeizkostenV. Die Kosten dafür sind als Verwaltungskosten nicht umlagefähig. Der Vermieter kann diese Kosten aber im Mietvertrag auf den ausziehenden Mieter abwälzen.
