Sind Kosten für Rauchmelder umlagefähige Betriebskosten?

In vielen Bundesländern existieren Vorschriften, wonach in Neubauten Rauchwarnmelder eingebaut werden müssen. Teilweise gilt diese Pflicht auch bereits für Bestandswohnungen (seit dem 01.01.2015 in Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pflanz und Schleswig-Holstein, Stand: 01.03.2015).

Der Einbau der Rauchmelder ist Sache des Vermieters – mit Ausnahme von Mecklenburg-Vorpommern und Schleswig-Holstein, wo der Einbau den Mietern obliegt. Vorgeschrieben ist die Installation der Geräte meist in Schaf- und Kinderzimmern sowie Fluren, die als Fluchtweg dienen.

Seit der Verpflichtung zum Einbau der Rauchmelder wird diskutiert, was als Betriebskosten umlagefähig ist und was nicht. Diesem Punkt widmen wir den nachfolgenden Artikel.

Anschaffung der Rauchmelder: Mieterhöhung wegen Modernisierungskosten möglich

Die Kosten der Anschaffung der Rauchwarnmelder darf der Vermieter nicht auf seine Mieter umlegen. Die Aufwendungen für Erstanschaffungen sind regelmäßig keine Betriebskosten. Die Kosten für den Kauf und die Installation der Rauchmelder stellen allerdings eine Modernisierungsmaßnahme dar. Der Vermieter kann daher die jährliche Nettokaltmiete um 11% der Anschaffungskosten erhöhen, § 559 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Aufgrund der verhältnismäßig geringen Kosten für die Anschaffung der Rauchmelder dürften jedoch die meisten Vermieter auf eine Mieterhöhung nach dieser Modernisierungsmaßnahme verzichten.

Wegen des geringen Aufwandes der Installation der Rauchmelder und der sich daraus ergebenden, allenfalls unerheblichen Mieterhöhung braucht der Vermieter den Einbau nicht drei Monate zuvor anzukündigen, § 555c Abs. 4 BGB. Umgekehrt muss der Mieter die Installation der Rauchmelder im Schaf- und Kinderzimmer sowie in den als Fluchtweg dienenden Fluren dulden. Das gilt selbst dann, wenn der Mieter auf eigene Kosten zuvor bereits Rauchmelder angebracht hat (Amtsgericht (AG) Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 13.06.2008, Az.: 716c 89/08). Die Duldungspflicht erstreckt sich aber nicht auf die darüber hinausgehenden Räume. Duldet der Mieter den Einbau in diesen Räumen trotzdem, dürfte es dem Vermieter verwehrt sein, dafür Modernisierungskosten geltend zu machen.

Anmietung und Wartung: Umlagefähigkeit höchst strittig

Da viele Vermieter trotz der verhältnismäßig geringen Kosten die Rauchwarnmelder nicht kaufen wollen, sind sie dazu übergegangen, die Rauchmelder zu mieten oder zu leasen. Die Kosten für die Miete bzw. das Leasing sollen dann zusammen mit den Wartungskosten auf die Mieter verteilt werden. Die Wartungskosten entstehen dadurch, dass die Rauchmelder gemäß DIN 14676 Nr. 6 einmal jährlich auf ihre Funktion überprüft werden müssen. Dies umfasst auch eine Kontrolle der Rauchmelder in der Wohnung, um Staub zu entfernen, die Funktionstüchtigkeit zu überprüfen und die Batterie zu wechseln. Auf den Markt sind jedoch auch Rauchmelder erhältlich, bei denen die Batterie bis zu zehn Jahren hält.

Ob Miet- bzw. Leasingkosten und Wartungskosten für Rauchmelder im Rahmen der Betriebskosten auf die Mieter verteilt werden können, ist höchst umstritten. Einerseits wird in der Rechtsliteratur speziell zu den Mietkosten vertreten, dass in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) die umlegbaren Mietkosten abschließend geregelt sind. Umlegbar seien nur die Mietkosten für Kalt- und Warmwasserzähler sowie die Geräte zur Wärmeerfassung (Schmidt, WuM 2009, S. 489). Auch das Amtsgericht (AG) Hamburg-Wandsbek ist der Auffassung, die die Umlage von Anmietkosten für Rauchmelder sei unzulässig (AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 04.12.2013, Az.: 715 C 283/13).

Andererseits soll die BetrVK keine abschließende Regelung über die Umlegbarkeit von Kosten zur Anmietung enthalten (Harsch, WuM 2008, S. 522). Dies sieht das Landgericht (LG) Magdeburg genauso. Die BetrKV sei nicht abschließend, da der Auffangtatbestand des § 2 Nr. 17 BetrKV „Sonstige Betriebskosten“ die Umlage neu entstandener Kosten ermöglichen soll. Zu den diesen Kosten gehörten auch Rauchmelder, da zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der  Betriebskostenverordnung zum 1.01.2004 die Ausstattung mit Rauchmeldern noch die Ausnahme war, so dass der Gesetzgeber dies in der Verordnung nicht regeln musste. Zudem seien die Kosten von Rauchmeldern mit denen von Wasser- oder Wärmezählern vergleichbar (LG Magdeburg, Urteil vom 27.09.2011, Az.: 1 S 171/11).

Letztendlich wird der Bundesgerichtshof (BGH) die Streitfrage entscheiden müssen, ob Miet- bzw. Leasingkosten und Wartungskosten für Rauchwarmmelder umlagefähig sind. Vermieter, die diese Kosten umlegen möchten, sollten diese in neu abzuschließenden Mietverträgen unter „Sonstige Betriebskosten“ genau bezeichnen und aufführen.

Sollte sich die Auffassung durchsetzen, dass die Miet- bzw. Leasingkosten und Wartungskosten für Rauchmelder umlegbar sind, gilt das auch für bestehende Mietverträge, in denen die Umlage dieser Kosten nicht ausdrücklich vereinbart wurde. Denn der Vermieter darf auch ohne zusätzliche Vereinbarung solche Betriebskosten auf den Mieter umlegen, die nach Abschluss des Mietvertrags als Folge von Modernisierungsmaßnahmen entstehen (BGH, Urteil vom 27.06.2007, Az.: VIII ZR 202/06).