Die Kosten für die Dachrinnenreinigung werden in dem Katalog des § 2 BetrKV nicht gesondert aufgeführt. Es stellt sich somit die Frage, ob diese Kosten trotzdem umlagefähig sind. Da es keine gesetzliche Regelung zu dieser Frage gibt, mussten Gerichte hierüber entscheiden.
Wir zeigen in diesem Artikel wann der Umlage möglich ist, wann der Vermieter die Dachrinnenreinigung selbst zahlen muss und was der BGH dazu entschieden hat. Eins vorweg: Die Entscheidung hat Folgen für Mieter und Vermieter mit schmutzigen Dachrinnen.
Dachrinnenreinigung = Betriebskosten oder Instandhaltungskosten?
Der Streit entzündete sich hier an der Frage, ob es sich bei der Dachrinnenreinigung um eine Maßnahme der Instandsetzung des Gebäudes (dann wären die Kosten von dem Vermieter zu tragen) oder um Betriebskosten für den Erhalt des Gebäudes (dann sind die Kosten auf den Mieter umlagefähig) handelt.
Betriebskosten definieren sich als Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen (§ 27 Abs. 1 II. BerechnungsVO).
Instandhaltungskosten werden definiert als Kosten, die zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (§ 28 Abs. 1 II. BerechnungsVO).
BGH zur Dachrinnenreinigung: Es kommt darauf an
Im Jahr 2004 hatte der BGH (Urteil vom 7.4.2004, AZ: VIII ZR 167/03) Gelegenheit, über diese Frage höchstrichterlich zu entscheiden. Er kam dabei zu dem Ergebnis, dass zu differenzieren ist, ob es sich um regelmäßig durchzuführende Reinigungen oder um eine einmalige Dachrinnenreinigung handelt. So kann die Reinigung der Dachrinnen aus unterschiedlichen Anlässen erfolgen.
Wenn beispielsweise die Reinigung erfolgt, um die Dachrinne zu reparieren oder Verstopfungen zu beseitigen, so handelt es sich um Instandhaltungsmaßnahmen. Die dadurch entstehenden Kosten sind somit nicht im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegbar (Hier: weitere nicht umlagefähige Betriebskosten in einer Liste).
Anders verhält es sich dagegen, wenn die Dachrinnenreinigung in regelmäßigen Abständen erforderlich ist, beispielsweise weil das Gebäude von einem hohen Baumbestand umgeben ist. Dann sind die dafür entstehenden Kosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegbar.
Problematisch sind nach dieser Entscheidung des BGH nur noch die Fälle, in denen die Dachrinne nicht aus einem bestimmten Anlass, aber dennoch in mehr oder weniger regelmäßigen Abständen gereinigt wird. Hier wird es hinsichtlich der Frage, ob die dafür entstehenden Kosten auf den Mieter umlegbar sind, darauf ankommen, ob es sich um regelmäßige oder unregelmäßige Kosten handelt. Regelmäßige Kosten sind nach der Differenzierung des BGH als Betriebskosten zu behandeln und damit umlagefähig.
Fazit
Wenn die Kosten für die Dachrinnenreinigung regelmäßig entstehen, sind diese in der Regel als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar. Wird die Dachrinne nur unregelmäßig oder anlassbezogen gereinigt, handelt es sich um Instandhaltungskosten, die der Vermieter alleine zu tragen hat.
