In Wohngebäuden besteht bis auf wenige Ausnahmen (etwa Feuerlöscherpflicht in der Baugenehmigung) keine Verpflichtung zur Anbringung von Feuerlöschern. Speziell die Feuerwehren empfehlen jedoch auch für Privathaushalte das Vorhalten dieser Löschgeräte, um damit einen etwaigen Entstehungsbrand schnell und effektiv bekämpfen zu können.
Manche Vermieter bestückten daher Flure, Treppenhäuser, Kellergänge oder den Heizungskeller mit Feuerlöschern. Damit stellt sich die Frage, inwieweit die Kosten für die Anschaffung und Wartung der Löscher auf die Mieter umgelegt werden können. Alles Wissenswerte hierzu lesen Sie in diesem Artikel.
Das Wichtigste zu Feuerlöchern und deren Wartung in Kurzform
Feuerlöscher sind ein tragbare Kleinlöschgeräte mit einem Gesamtgewicht von höchstens 20 kg und werden als Auflade- oder Dauerdruckfeuerlöscher angeboten. Die inzwischen üblichen Schaumfeuerlöscher haben 2,3, 6 oder 9 Liter Inhalt und dienen zum Ablöschen von Entstehungs- und Kleinbränden.
Die Wartung dieser Löschgeräte hat nach DIN 14406 Teil 4 mindestens alle zwei Jahre durch dafür ausgebildete Sachkundige zu erfolgen. Diese Vorschrift ist zwar für Wohngebäude nicht bindend, sollte aber im Interesse der Funktionstüchtigkeit der Feuerlöscher eingehalten werden. Dabei hängt der Austausch der Löscherfüllung von der Art des verwendeten Schaumlöschmittels ab. Je nach Art des Löschmittels ist ein Austausch alle 2, 6 oder 8 Jahre erforderlich.
Anschaffungskosten und Installationskosten für Feuerlöscher sind nicht umlagefähig
Schafft der Vermieter Feuerlöscher an und lässt diese an geeigneten Orten im Mietobjekt installieren, können weder die Anschaffungskosten noch die Installationskosten auf Mieter umgelegt werden. Denn die Löschgeräte erhöhen die Sicherheit im Gebäude und folglich auch in der Mietwohnung, so dass sie dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache dienen.
Zudem fehlt den Anschaffungskosten und Installationskosten das für eine Einstufung als Betriebskosten erforderliche Kriterium, dass diese „laufend“ entstehen, vgl. § 1 Abs. 1 Satz 1 Betriebskostenverordnung (BetrVK). Dies dürfte ebenso für die Anschaffung eines Ersatzgeräts oder der Wiederauffüllung des Löschmittels nach Gebrauch nach Gebrauch des Löschers gelten.
Die Anschaffungskosten für Feuerlöscher also nicht umlagefähig (Amtsgericht St. Goar, Urteil vom 14.12.1989, Az.: 3 C 180/89). Aber auch die Installationskosten dürfen in der Betriebskostenabrechnung nicht aufgeführt werden.
Wartungskosten für Feuerlöscher sind umlagefähig
Demgegenüber sind die Wartungskosten für Feuerlöscher umlegbar. Dazu gehört die Wartung der Löschgeräte einschließlich des etwaigen Austausches des Schaumlöschmittels. Auch wenn nach der Rechtslehre der Wechsel des Löschmittels eine Instandhaltungsmaßnahme sein soll: Die Rechtsprechung ordnet diesen Austausch den Betriebskosten zu (Landgericht (LG) Berlin, Urteile vom 26.11.2003, Az.: 29 O 374/03 und vom 17.10.2000, Az.: 64 S 257/00).
Umlage der Wartungskosten setzt mietvertragliche Vereinbarung voraus
Damit der Vermieter die umlagefähigen Wartungskosten für Feuerlöscher auf die Mieter verteilen und diese Kosten in der Betriebskostenabrechnung ausweisen darf, muss er dies im Mietvertrag mit den Mietern vereinbaren. Dabei gehören die Wartung der Löschgeräte zu den „sonstigen Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrVK, so dass diese im Mietvertrag genau bezeichnet werden müssen. Die bloße Bezeichnung „sonstige Betriebskosten reicht dagegen nicht aus (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 07.04.2004, Az.: VIII ZR 167/03).
Ausnahmsweise kann die Umlage der Wartungskosten auch ohne eine mietvertragliche Vereinbarung wirksam sein. Das ist der Fall, wenn diese Kosten jahrelang (mindestens drei Jahre) von den Mietern gezahlt wurden, so dass darin eine stillschweigende Vereinbarung gesehen werden kann (so der BGH für sonstige Betriebskosten: (BGH, Urteil vom 07.04.2004, Az.: VIII ZR 146/03).
Unzulässig ist es aber, die Wartungskosten eines Feuerlöschers den Heizkosten zuzurechnen. Das gilt auch, wenn keine Umlagefähigkeit der Wartungskosten für die Löscher im Mietvertrag vereinbart wurde (AG Stuttgart, Urteil vom 22.07.1994, Az.: 34 C 6338/94).
