Manche Vermieter sind Eigentümer eines Zweifamilienhauses. Ist dort jeder Mietpartei eine Wohnung überlassen und mit jeder Partei im Mietvertrag die Zahlung von Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, gilt für die Betriebskostenabrechnung nichts Besonderes. Auch hier sind die Vorschriften der Betriebskostenverordnung (BetrKV) und der Heizkostenverordnung (HeizkostV) in der üblichen Form anzuwenden.
Besonderheiten bestehen erst, wenn der Vermieter selber in einer Wohnung des Zweifamilienhauses lebt. Diese können sich noch verkomplizieren, wenn der Vermieter entweder in eine der beiden Wohnungen einzieht oder aus einer der Wohnungen auszieht.
Wohnt der Vermieter im Zweifamilienhaus, darf von der HeizkostenV abgewichen werden
Nach der HeizkostenV sind die verbrauchsabhängigen Kosten für Heizung und Warmwasser (sofern das Warmwasser von der Heizungsanlage produziert wird) mindestens zu 50% verbrauchsabhängig abzurechnen. Dazu muss der Vermieter den Heizenergie- und Warmwasserverbrauch mit Messeinrichtungen (Zähler bzw. Wasseruhren) erfassen, was zuvor die Anbringung dieser Messeinrichtungen erfordert.
Bewohnt allerdings der Vermieter eine der beiden Wohnungen und ist die andere Wohnung vermietet, darf der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung beim Zweifamilienhaus von der HeizkostenV abweichen. Das bedeutet, dass Vermieter und Mieter im Mietvertrag vereinbaren können, auf die Vorschriften der Verordnung zu verzichten, § 2 HeizkostenV. Damit kann zugleich
- eine verbrauchsunabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (etwa Heizkostenpauschale für den Mieter) oder
- eine von der HeizkostenV abweichende Kostenverteilung (etwa Umlage nach Wohnfläche oder Personenzahl)
mietvertraglich festgeschrieben werden.
Wenn der Vermieter einzieht oder auszieht: Diese Besonderheiten gelten hier
Auf die Vorschriften der HeizkostenV kann mietvertraglich nur verzichtet werden, wenn der Vermieter in einer beiden Wohnungen des Zweifamilienhauses lebt. Damit wird es problematisch, wenn der Vermieter in eine Wohnung einzieht, die zuvor vermietet war, oder aus einer Wohnung auszieht, die nun vermietet wird.
Einzug des Vermieters: Der Mietvertrag mit dem anderen Mieter bleibt bestehen
Zieht der Vermieter in eine der Wohnungen im Zweifamilienhaus ein, die vormals vermietet war, könnte der Vermieter an sich nun von der HeizkostenV abweichen. Allerdings waren zuvor beide Wohnungen vermietet, so dass in beiden Mietverträgen jeweils die Betriebskostenabrechung bzw. Heizkostenabrechnung nach den Vorschriften der HeizkostenV vereinbart ist. Über diese mietvertragliche Vereinbarung mit dem verbleibenden Mieter kann sich der Vermieter aber aufgrund seines Einzugs nicht einfach hinweg setzen. Auch eine Änderungskündigung gegenüber dem verbleibenden Mieter mit dem Ziel, von den bisherigen Bestimmungen im Mietvertrag abzuweichen, ist im Recht der Wohnraummiete nicht zulässig. Daher bleibt es bei der verbrauchsabhängigen Abrechnung nach der HeizkostenV, es sei denn Vermieter und Mieter einigen sich einvernehmlich auf einen Verzicht auf die Anwendung der HeizkostenV.
Auszug des Vermieters: HeizkostenV muss nun angewendet werden
Mit dem Auszug des Vermieters entfällt für die Betriebskostenabrechnung beim Zweifamilienhaus die Möglichkeit, auf die Vorschriften der HeizkostenV zu verzichten. Stattdessen ist die Verordnung nun für den verbleibenden und den neuen Mieter zwingend anzuwenden. Daher muss zumindest der Mietvertrag des verbleibenden Mieters angepasst werden, wozu der Vermieter einseitig – also ohne Zustimmung des Mieters – berechtigt ist (Landgericht (LG) Berlin, ZMR 1999, 556). Die Anpassung hat dahingehend zu erfolgen, dass auch gegenüber diesem Mieter mindestens zu 50% nach Verbrauch abzurechnen ist.
Diese Grundsätze für die Betriebskostenabrechnung bzw. Heizkostenabrechnung gelten auch für den Fall, dass der Vermieter zwar eine der beiden Wohnungen des Zweifamilienhauses bewohnt, aber nun durch bauliche Veränderungen eine dritte Wohnung oder eine Gewerbeeinheiten geschaffen wird.
