Hat der Vermieter mit dem Mieter im Mietvertrag Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, können auch die Kosten der Wasserversorgung umgelegt werden, § 2 Nr. 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV). Gemeint ist damit die Versorgung mit Kaltwasser. Demgegenüber bestehen für die Versorgung mit Warmwasser in § 2 Nr. 5 BetrKV eigenständige Regelungen.
Installiert der Vermieter Kaltwasseruhren, kann er vom mietvertraglich vereinbarten Umlageschlüssel einseitig auf die verbrauchsabhängige Abrechnung umstellen, § 556a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Diese Umstellung muss jedoch zuvor schriftlich angekündigt werden und gilt nur für künftige Abrechnungszeiträume.
Der Artikel informiert über die Besonderheiten bei der Umlage der Kaltwasserkosten in der Betriebskostenabrechnung.
Sind Kaltwasseruhren nun Pflicht oder nicht?
Vielfach fragen sich Vermieter oder Mieter, ob für die Betriebskostenabrechnung der Verbrauch des Kaltwassers durch Wasseruhren erfasst werden muss oder nicht. Anders als die Regelung für Heiz- und Warmwasserkosten in der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) auf Bundesebene ist eine Verpflichtung zur Ausstattung mit Kaltwasseruhren Ländersache. Das heißt, die einzelnen Bundesländer haben in ihren jeweiligen Landesbauordnungen geregelt, ob solche Wasseruhren zu installieren sind.
Ganz überwiegend gilt eine Pflicht für die Installation von Kaltwasseruhren nur für Neubauten, während Bestandswohnungen davon ausgenommen sind. Im Zweifel empfiehlt sich eine Nachfrage beim örtlichen Mieter- oder Grundbesitzerverein.
Kaltwasseruhren müssen geeicht sein
Sind Kaltwasseruhren installiert, müssen diese nach dem Eichgesetz (EichG) alle sechs Jahre geeicht werden. Die Sechs-Jahres-Frist beginnt dabei zum Jahresende desjenigen Jahres, in dem die Uhr zuletzt geeicht wurde. Ist die Eichfrist abgelaufen, dürfen die Wasseruhren nicht mehr verwendet werden, § 25 EichG. Daher können in diesem Fall die gemessenen Verbrauchswerte in der Betriebskostenabrechnung nicht zugrunde gelegt werden (so für die Hausgeldabrechnung bei Wohnungseigentümergemeinschaften: Bayrisches Oberstes Landesgericht (BayObLG, Beschluss vom 23.03.2005, Az.: 2Z BR 236/04).
Im Übrigen ist die Verwendung ungeeichter Wasserzähler eine Ordnungswidrigkeit, für deren Begehung ein Bußgeld bis zu 10.000 Euro verhängt werden kann.
Wenn Kaltwasseruhren vorhanden sind: Das ist zu beachten
Werden Kaltwasseruhren in einem Mehrparteienhaus installiert, ist dies eine den Wert verbessernde Modernisierungsmaßnahme (BGH, Urteile vom 30.03.2011, Az.: VII ZR 173/10 und vom 28.09.2011, Az.: VII ZR 326/10). Daher haben die Mieter den Einbau nach § 555b BGB zu dulden. Zudem darf der Vermieter eine Mieterhöhung vornehmen, die 11% der angefallen Kosten pro Jahr beträgt, § 559 Abs. 1 BGB.
Sind nicht alle Mietwohnungen im Objekt mit Kaltwasseruhren versehen, muss der Vermieter die Wasserkosten nicht nach dem Verbrauch umlegen. Er darf stattdessen nach der Wohnfläche abrechnen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 12.03.2008, VIII ZR 188/07).
Zeigt der Hauptzähler einen bis zu 20% höheren Verbrauch im Vergleich zu den einzelnen Zählern in den Wohnungen an, darf der Vermieter diese Differenz nach dem Verhältnis der Anzeige der Wohnungszähler verteilen.Eine höhere Differenz als 20% ist jedoch nicht umlagefähig, da dies auf vom Vermieter zu vertretende Undichtigkeiten hindeutet (Landgericht (LG) Braunschweig, Urteil vom 22.12.1998, Az.: 6 S 193/98).
Werden die Grundgebühren für die Wasserzähler jeweils nach der Zählergröße berechnet, muss der Wasserversorger überdimensionierte Wasserzähler austauschen (BGH, Urteil vom 21.04.2010, Az.: VIII ZR 97/09).
Was sonst noch beim Wasserverbrauch wichtig ist
Ist mietvertraglich als Umlageschlüssel die Personenzahl festgelegt, kann der Vermieter für den Wasserverbrauch für Säuglinge, Hunde, Aquarien, Waschmaschinen, Autowaschen oder andere lebensgewohnheitsbedingte Umstände keine Zu- oder Abschläge berechnen (LG Mannheim, NZM 1999, 365).
Fällt der Hauptzähler aus, ist eine Schätzung des Wasserverbrauchs nach Erfahrungswerten oder eine Abrechnung nach der Wohnfläche zulässig (LG Kleve, Urteil vom 19.04.2007, Az.: 6 S 205/06).
Ein Mehrverbrauch des Kaltwassers kann in Gewerbeeinheiten (etwa Friseure oder Gaststätten) oder bei Sonderverbräuchen des Mieters (etwa Stellplatz mit Wasseranschluss für Autowäschen oder Bewässerung des Gartens der allein nutzungsberechtigten Mieter) entstehen. Dieser ist unbeachtlich, wenn er nicht mehr als 10% der Gesamtwasserkosten beträgt.
Den Kaltwasseranteil für leerstehende Wohnungen hat der Vermieter zu tragen (BGH, Urteil vom 31.03.2006, Az.: VIII ZR 159/05). Stehen zahlreiche Wohnungen leer, darf der Vermieter die Kosten der Wasserversorgung auch nicht – wie sonst – einheitlich (also mitsamt Festkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete) nach dem erfassten Wasserverbrauch verteilen (BGH, Urteil vom 06.10.2010, Az.: VIII ZR 183/09).
Diese Kosten des Kaltwassers darf der Vermieter auf die Mieter umlegen
Folgende Positionen kann der Vermieter auf seine Mieter verteilen:
- Sämtliche mit dem allgemeinen Wohngebrauch zusammenhängende Wasserkosten, also die dem Vermieter vom Wasserversorger berechneten Kosten. Davon umfasst ist auch Wasserverbrauch für die Treppenhausreinigung oder der Bewässerung des Gemeinschaftsgartens.
- Grundgebühren des Wasserversorgers, Wartung von Wassermengenreglern, Betriebskosten für die hauseigene Wasserversorgungsanlage nebst Strom- und Wartungskosten für eine Wasserpumpe oder der Anlage, Betriebskosten für eine Wasseraufbereitungsanlage nebst Filteranlage und Entkalkungsgerät sowie der zugehörigen Aufbereitungsstoffe, aber auch die Kosten einer Druckerhöhungsanlage, um den zu niedrigen Wasserdruck in den oberen Etagen auszugleichen
Sind Kaltwasseruhren vorhanden, kann der Vermieter zusätzlich folgende Kosten umlegen:
- Eichung der alle sechs Jahre zu eichenden Wasseruhren, was in der Praxis durch einen kompletten Austausch aller Uhren erfolgt
- Die Miete für die Kaltwasseruhren, sofern diese nicht erworben, sondern gemietet werden.
Welche Kosten des Kaltwassers nicht umlagefähig sind
Den Verbrauch des Kaltwassers, der als Folge eines Wasserrohrbruchs, undichter Leitungen, defekter Dichtungen oder schadhafter Toilettenspülungen entsteht, kann der Vermieter nicht auf seine Mieter verteilen. Das gilt auch für den Wasserverbrauch, der für Baumaßnahmen des Vermieters entsteht. In der Regel kann dieser Verbrauch nur geschätzt werden. Sind dem Vermieter Undichtigkeiten in einer Wohnung nicht bekannt, soll der dadurch bedingte Mehrverbrauch trotzdem umgelegt werden können.
Werden Kaltwasseruhren Installiert, sind die Kosten der Erstanschaffung nicht umlagefähig.
