Ein Mieter schuldet üblicherweise die Miete sowie einen Beitrag zu den Betriebskosten. Die Betriebskosten werden dabei entweder pauschal berechnet oder durch Erhebung einer Betriebskostenvorauszahlung, über die am Ende eines Abrechnungsjahres abgerechnet wird.
Früher war hoch umstritten, ob ein Mieter bei einer berechtigten Minderung den Betrag unter Berücksichtigung der Betriebskosten berechnen darf (sog. Bruttomiete, auch Warmmiete genannt) oder ob lediglich der reine Mietzins (sog. Nettomiete, auch Kaltmiete genannt) zur Berechnung des Minderungsbetrages zugrundegelegt werden darf.
Genau diese Frage beantworten wir in diesem Artikel und helfen dabei, die richtige Grundlagen für eine Mietminderung zu ermitteln.
Minderung ausgehend von der Bruttomiete (Kaltmiete + Betriebskosten)
Diese Streitfrage wurde im Jahr 2005 durch den BGH (Urteil vom 6.4.2005, Az.: XII ZR 225/03) dahingehend entschieden, dass für die Berechnung der Minderung die Bruttomiete heranzuziehen ist. Dieses gilt unabhängig davon, ob die Betriebskosten in Form einer Pauschale oder einer Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung geschuldet werden.
Der BGH hat seine Entscheidung im wesentlichen damit begründet, dass der Vermieter eine einheitliche Leistung schuldet, für die der Mieter neben der Miete auch die Betriebskosten zu zahlen hat. Wenn die Leistung des Vermieters insgesamt mangelhaft ist, darf der Mieter somit auch insgesamt seine Zahlungen kürzen.
Berechnung bei Betriebskostenpauschale und Inklusivmiete
Nach dieser grundlegenden Entscheidung des BGH stellt sich nun die Frage, wie sich das Urteil auf die Praxis auswirkt. Wenn der Mieter eine Pauschale für die Betriebskosten oder eine Inklusivmiete schuldet, stellt sich hier kein Problem: Der Mieter muss für die Berechnung des Minderungsbetrages lediglich die insgesamt zu zahlende Miete (inklusive Betriebskosten) zu Grunde legen.
Auf dieser Basis wird unter Anwendung der Minderungsquote der entsprechende Minderungsbetrag ermittelt. Beispiel: Der Mietzins beträgt 800,- € zuzüglich einer Betriebskostenpauschale in Höhe von 200,- €, also insgesamt 1.000,- €. Die Minderungsquote beträgt 20 %. Dann darf der Mieter insgesamt um 20 % von 1.000,- €, also 200,- € mindern.
Berechnung bei Betriebskostenvorauszahlung
Schwieriger sind die Fälle, in denen der Mieter eine Betriebskostenvorauszahlung schuldet. Hier stehen die tatsächlich zu zahlenden Betriebskosten erst fest, sobald der Vermieter über die Betriebskostenvorauszahlungen abgerechnet hat. Die Abrechnung wird in der Regel einige Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorgenommen.
Aus der Abrechnung ergibt sich sodann, wie hoch tatsächlich die Betriebskosten in dem abgerechneten Jahr gewesen sind. Die tatsächliche Bruttomiete steht somit erst mit Vorlage der Betriebskostenabrechnung fest.
Da die Minderung auf Basis der tatsächlichen Bruttomiete zu berechnen ist, kann der Minderungsbetrag somit erst nach Vorlage der Betriebskostenabrechnung definitiv errechnet werden. Bei den laufenden Mietzahlungen kann der Mieter daher nur eine vorläufige Berechnung vornehmen. Diese muss gegebenenfalls nach Vorlage der Betriebskostenabrechnung korrigiert werden (vgl. auch BGH, Urteil vom 13.4.2011, Az.: VIII ZR 223/10).
Dasselbe gilt im umgekehrten Fall. Wenn also die Betriebskostenabrechnung ein Guthaben zu Gunsten des Mieters ergibt, wäre dieses bei der Berechnung der Bruttomiete ergänzend zu berücksichtigen. Der Mieter hätte dann zu viel gemindert, so dass ein entsprechender Erstattungsanspruch zu Gunsten des Vermieters entsteht.
Fazit
Der genaue Minderungsbetrag steht erst fest, sobald die Betriebskostenabrechnung vorliegt. Daher sollten, wenn der Mieter in einem Jahr zur Mietminderung gleich aus welchem Grund berechtigt war, sowohl Mieter als auch Vermieter nach Vorlage der Betriebskostenabrechnung prüfen, ob sich zu ihren Gunsten noch ein Erstattungsanspruch gegenüber der anderen Partei ergibt.
