Grundsätzlich kann der Vermieter über die jährlichen Betriebskosten mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten wahlweise nach dem Abflussprinzip oder dem Leistungsprinzip abrechnen. Nach dem Abflussprinzip (Ausgabenabrechnung) werden in die Betriebskostenabrechnung alle Kosten eingestellt, die der Vermieter im Abrechnungszeitraum tatsächlich gezahlt hat, egal ob die darauf beruhenden Leistungen im Abrechnungszeitraum verbraucht oder beansprucht wurden.
Demgegenüber werden beim Leistungsprinzip (Verbrauchsprinzip, Zeitabgrenzungsprinzip) nur die im Abrechnungszeitraum angefallen Kosten eingestellt, die in Wirklichkeit verbraucht oder in Anspruch genommen wurden. Kein Wahlrecht besteht bei der Heizkostenabrechnung: Hier ist nach dem Leistungsprinzip abzurechnen.
Praxisbeispiel: So wirken sich Abflussprinzip und Leistungsprinzip aus
Im Mietvertrag sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, wobei als Abrechnungszeitraum das jeweilige Kalenderjahr festgelegt ist. Die Versicherungsprämie für die Gebäudeversicherung beträgt für den Zeitraum vom 01.07. bis 30.06 des Folgejahres 1.200 Euro, fällig bis zum 01.07. Im Vorjahr betrug diese Prämie noch 1.140 Euro. Beide Prämien wurden vom Vermieter pünktlich gezahlt.
Folge: Nach dem Abflussprinzip kann der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung die aktuelle Prämie von 1.200 Euro komplett umlegen. Dagegen ist beim Leistungsprinzip eine Umrechnung erforderlich: Der Vermieter darf nur die tatsächlich im Abrechnungszeitraum angefallen Kosten verteilen. Das sind für den Abrechnungszeitraum 570 Euro anteilige Prämie aus dem Vorjahr und 600 Euro anteilige Prämie aus dem aktuellen Jahr.
BGH: Vermieter hat grundsätzlich ein Wahlrecht
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat Vermietern – mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten – grundsätzlich die Wahl überlassen, ob sie nach dem Abflussprinzip oder dem Leistungsprinzip die jährlichen Betriebskosten abrechnen. Nach den einschlägigen Vorschriften nach §§ 556 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) sei der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung nicht auf das Leistungsprinzip festgelegt. Daher könne die Abrechnung auch nach dem Abflussprinzip erfolgen, bei dem es nicht auf den Verbrauchszeitraum ankäme (BGH, Urteile vom 20.02.2008, Az.: VIII ZR 49/07, vom 20.02.2008, Az.: VIII ZR 27/07).
Für Vermieter ist das Abflussprinzip eine Erleichterung, speziell wenn etwa über Zeiträume mit Versorgern oder Versicherern abgerechnet wird, die vom Abrechnungszeitraum abweichen. So braucht der Vermieter nicht den Gesamtverbrauch zum Jahresende ablesen bzw. schätzen und etwa die Abrechnungen des Wasserversorgers auf die einzelnen Abrechnungszeiträume zu verteilen. Umgekehrt können Mieter bei ihrer Überprüfung der Betriebskostenabrechnung anhand des Fälligkeitsdatums der Rechnungen auf einfache Weise kontrollieren, ob der Rechnungsbetrag in den Abrechnungszeitraum fällt.
Probleme beim Abflussprinzip – und Lösungen
Ausdrücklich offen gelassen hat es der BGH in seinen Urteilen, ob es dem Vermieter in „besonders gelagerten Fällen eines Mieterwechsels“ nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB verwehrt ist, nach dem Abflussprinzip abzurechnen. Da hiernach „normale“ Mieterwechsel das Abflussprinzip nicht ausschließen, dürfte das Leistungsprinzip nur dann anzuwenden sein, wenn etwa innerhalb einer kurzen Mietzeit erhebliche Kosten entstehen.
Wurde die Betriebskostenabrechnung bisher nach dem Leistungsprinzip erstellt, sollte nicht ohne weiteres zum Abflussprinzip gewechselt werden. Zu prüfen ist zunächst, ob das Leistungsprinzip im Mietvertrag vereinbart wurde (was eher selten der Fall ist) oder aufgrund langjähriger Übung anzunehmen ist. Findet ein Wechsel auf das Abflussprinzip statt, sollte dieser in der Betriebskostenabrechnung erläutert werden. Ebenso sollte eine Erläuterung stattfinden, wenn verschiedene Kostenpositionen nach unterschiedlichen Abrechnungsmethoden verteilt werden.
Wann das Abflussprinzip ausgeschlossen ist
Keine Anwendung findet das Abflussprinzip bei der Heizkostenabrechnung. Hier muss die Abrechnung zwingend nach dem Leistungsprinzip erfolgen (BGH, Urteil vom 01.02.2012, Az.: VIII ZR 156/11).
Ebenso ist das Abflussprinzip kein „Freibrief“ für Vermieter, Rechnungen aus vorherigen Abrechnungszeiträumen einzustellen, die etwa irrtümlich vergessen wurden. Hier bleibt es bei der Regelung des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, wonach der Vermieter mit Nachforderungen 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums ausgeschlossen ist, soweit er nicht die verspätete Geltendmachung zu vertreten hat.
