Bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung darf der Vermieter wählen, ob er nach dem Abflussprinzip oder dem Leistungsprinzip abrechnet.
Das gilt aber nicht für die Heizkostenabrechnung. Hier ist das Abflussprinzip (Ausgabenabrechnung) unanwendbar. Nach dem Abflussprinzip darf der Vermieter die Kosten umlegen, die er im Abrechnungszeitraum gezahlt hat, ohne dass die dafür bezogenen Leistungen im Abrechnungszeitraum verbraucht oder beansprucht wurden.
Zwingend anzuwenden ist das Leistungsprinzip, (Verbrauchsprinzip, Zeitabgrenzungsprinzip), nach dem nur die im Abrechnungszeitraum angefallen Kosten verteilt werden können, die tatsächlich verbraucht oder beansprucht wurden. Das wirkt sich speziell bei den Brennstoffkosten aus.
Praxisbeispiel: Wie sich Abflussprinzip und Leistungsprinzip auswirken
Als Abrechnungszeitraum für die mietvertraglich festgelegten Betriebskostenvorauszahlungen gilt jeweils der 01.04 bis zum 31.03. des Folgejahres. Im Abrechnungszeitraum wurden die 5.000 eingekauften Liter Heizöl verbraucht und Ende Januar 2.000 Liter wesentlich teurer nachgekauft. Von den 2.000 Litern wurden nochmals 1.000 Liter verbraucht.
Folge: Nach dem hier unzulässigen Abflussprinzip könnte der Vermieter in der Heizkostenabrechnung die gesamten 7.000 Liter Heizöl einstellen. Nach dem anzuwendenden Leistungsprinzip darf der Vermieter aber nur den tatsächlichen Verbrauch berücksichtigen, also 6.000 Liter. Weiterhin darf er nur die tatsächlichen Kosten berücksichtigen. Das bedeutet, der Vermieter darf für die 6.000 verbrauchten Liter als nicht den wesentlich teureren Preis vom Ende Januar umlegen. Sondern umlagefähig ist nur der gezahlte Preis für die 5.000 Liter zuzüglich der teureren 1.000 Liter Heizöl.
BGH: Leistungsprinzip ist für die Heizkostenabrechnung zwingend
Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH) ist es für eine formell und materiell (inhaltlich) ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung erforderlich, dass diese nach dem Leistungsprinzip erfolgt. Dies ergäbe sich aus § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung (HeizkostenV), wonach über die Kosten des tatsächlich im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abzurechnen ist (BGH, Urteil vom 01.02.2012, Az.: VIII ZR 156/11).
Das sind die Auswirkungen in der Praxis
Bei einer Ölheizung kommt der Vermieter nicht umhin, für den Abrechnungszeitraum die tatsächlichen Brennstoffkosten und den Verbrauch durch Ablesung bzw. Schätzung zu ermitteln.
Keine Probleme bei der Gasversorgung entstehen, wenn der Abrechnungszeitraum für die Betriebskostenabrechnung deckungsgleich mit dem Abrechnungszeitraums des Energieversorgers ist. Weichen diese Zeiträume voneinander ab, muss der Vermieter auch hier die Kosten und den Verbrauch des im Abrechnungszeitraum beanspruchten Brennstoffs ermitteln. Vermeiden lässt sich das, in dem die abweichenden Zeiträume angepasst werden. Dies ist ausnahmsweise durch eine Vereinbarung zwischen den Mietern und dem Vermieter möglich, wobei hier auch eine einmalige Verlängerung des ersten abzurechnenden Zeitraums über ein Jahr hinaus erfolgen kann (BGH, Urteil vom 27.07.2011, Az.: VIII ZR 316/10).
Hat der Vermieter trotzdem nach dem Abflussprinzip abgerechnet, ist die Heizkostenabrechnung zwar formell korrekt, aber inhaltlich falsch. Der Vermieter muss daher den materiellen Fehler korrigieren und das Leistungsprinzip zugrunde legen. Der inhaltliche Fehler kann auch nicht dadurch geheilt werden, dass der Mieter hier zu einer Kürzung der Heizkostenabrechnung um 15% berechtigt ist, § 12 Abs. 1 HeizkostenV. Dies dürfte vor allem dann von Bedeutung sein, wenn der Vermieter die Heizkosten- bzw. Betriebskostenvorauszahlungen erhöhen möchte, da dies nur bei einer inhaltlich korrekten Heizkosten- bzw. Betriebskostenabrechnung möglich ist (BGH, Urteile vom 15.02.2012, Az.: VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11).
Ist eine nachträgliche Korrektur der inhaltlich fehlerhaften Heizkostenabrechnung nicht möglich, weil der tatsächliche Verbrauch der Heizkosten in der Wohnung nicht mehr festgestellt werden kann, darf der Vermieter die Kosten sachgerecht schätzen. In der Praxis dürfte das jedoch schwierig werden.
Bei einem Mieterwechsel ist grundsätzlich eine Zwischenablesung vorzunehmen, da andernfalls eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung nicht möglich ist. Die Kosten dieser Ablesung fallen dem Vermieter als Verwaltungskosten zur Last, sofern diese nicht im Mietvertrag dem Mieter auferlegt wurden (BGH, Urteil vom 14.11.07 AZ: VIII ZR 19/07).
