Betriebskostenabrechnung ist nicht umlagefähig, Heizkostenabrechnung aber doch
Demgegenüber ist es zulässig, dass der Vermieter die Kosten für die Erstellung der Heizkostenabrechnung auf die Mieter abwälzt. Geregelt ist das in § 2 Nr. 2, 4, 5 und 6 BetrKV sowie in § 7 Abs. 2 und § 8 Abs. 2 und Heizkostenverordnung (HeizkostenV).
Grund für diese Reglung ist, dass dem Vermieter durch die HeizkostenV dazu verpflichtet wird, die Heiz- und Warmwasserkosten (zumindest anteilig) verbrauchsabhängig zu erfassen. Dafür darf der Vermieter die durch die Verbrauchserfassung anfallenden Kosten auf die Mieter umlegen. Zu diesen Kosten gehören diejenigen für
- Anmietung oder Leasing der Verbrauchserfassungsgeräte
- Ablesung der Erfassungsgeräte und deren Kontrolle auf ihre Funktionsfähigkeit, ebenso die Eichkosten
- Erstellung der Heizkostenabrechnung durch den Messdienstleister einschließlich der Verteilung auf die einzelnen Nutzer
Die Verbrauchserfassungsgeräte hat der Vermieter auf eigene Kosten anzuschaffen, wobei er ausschließlich eichpflichtige Heizkostenverteiler und Wärmezähler einsetzen darf, §§ 4 Abs. 2 Satz 1, 5 Abs. 1 HeizkostenV.
Speziell bei der Beauftragung eines Messdienstleisters muss der Vermieter das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten. Belaufen sich die Kosten für den Ablesedienst auf 50% der Heizkosten, sind sie nicht umlagefähig (Landgericht (LG) Berlin, Urteil vom 10.11.2003, Az.: 62 S 220/03).
Das darf sonst noch in der Heizkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden
Umlagefähig sind in der Heizkostenabrechnung über die Aufwendungen für die verbrauchsabhängige Erfassung hinaus die Kosten für
- Brennstoff und dessen Lieferung in voller Höhe
Dabei ist der Gesamtverbrauch nach Menge und Kosten in der Abrechnung aufzuführen, also bei Gasheizungen der sich aus dem Unterschied der Zählerstände vor Beginn und bei Ende der Abrechnungsperiode ergebende Verbrauch, bei Ölheizungen der sich durch Vergleich des Anfangsbestandes zuzüglich Käufe abzüglich des Restbestandes ergebende Gesamtverbrauch des Gebäudes und bei Fernwärme der sich durch Addition der 12 monatlichen Einzelabrechnungen ergebende Verbrauch.
- Betriebsstrom in Höhe des durch einen gesonderten Zähler erfassten Verbrauchs
Strom wird benötigt wird benötigt für technische Einrichtungen wie etwa den Betrieb der Regelungsanlage sowie Umwälz- oder Ölpumpen.
- Bedienung, Überwachung und Pflege, sofern Kosten ausnahmsweise anfallen
Handelt es sich um keine vollautomatische Funktion der Heizung, sondern um eine Feststoffheizungsanlage, erfolgt deren Bedienung, Überwachung und Pflege regelmäßig durch den Hausmeister. Da diese Aufgaben aber zu dessen typischen Pflichten gehören, erfolgt die Umlage der dafür anfallenden Kosten meistens anteilig über die Hauswartkosten nach § 2 Nr. 14 BetrKV in der Betriebskostenabrechnung.
- Prüfung und Wartung, sofern es sich nicht um Reparaturen handelt
Auf die Mieter verteilt werden dürfen daher die regelmäßig einmal jährlich vom Fachmann durchgeführte Einstellung des Öl- oder Gasbrenners, die Prüfung der Steuerung und Reinigung der Innenflächen einschließlich der benötigten Kleinteile wie etwa Dichtungen, Filter , Düsen, Schrauben usw.). Reparaturen – auch solche, die bei der Wartung anfallen – sind dagegen nicht umlegbar, also etwa der Austausch des Brenners oder der Ölpumpe.
- Reinigung, wobei die Öltankreinigung auf mehrere Jahre zu verteilen ist
Die Reinigungskosten für die Heizungsanlage und den Heizungskeller sind über die Heizkostenabrechnung umlagefähig. wobei sie ggf. von Hausmeister durchgeführt werden und dann anteilig nach § 2 Nr. 14 BetrKV in der Betriebskostenabrechnung erfasst werden.
Existiert ein Öltank, wird dieser nur turnusmäßig in Abständen von mehreren Jahren gereinigt. Die für die Reinigung anfallenden Kosten sind dann anteilig pro Jahr auf die Anzahl der Jahre umzulegen, in dessen Abständen die Reinigung erfolgt.
- Messung zum Immissionsschutz in voller Höhe
Die jährliche Überprüfung des Schadstoffausstoßes der Heizungsanlage nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die durch den zuständigen Bezirksschornsteinfeger erfolgt, kann vollständig auf die Mieter abgewälzt werden.
- Austauschgeräte, aber nur als Modernisierung und über eine Mieterhöhung
Austauschgeräte sind als Instandhaltungsmaßnahme generell nicht umlagefähig. Stellt jedoch die Anschaffung der Austauschgeräte eine Modernisierungsmaßnahme dar, kann der Vermieter die jährliche Nettokaltmiete um 11% der Anschaffungskosten für die Geräte erhöhen, 559 Abs. 1 BGB.
- Verbrauchsanalyse für die letzten drei Jahre
Damit Einsparpotentiale bei der Heiz- und Warmwasserkostenversorgung festgestellt werden können, dürfen die Kosten einer Verbrauchsanalyse – die sich insbesondere über die letzten drei Jahre erstrecken soll – auf die Mieter verteilt werden.
