Wie wirkt sich (andauernder) Besuch auf die Betriebskostenabrechnung aus?

Mancher Mieter hat ständig Besuch, etwa aufgrund seiner Beziehung, durch seine minderjährigen und beim anderen Elternteil ebenden Kinder oder durch seine zahlreichen Bekannten. Ist der Besuch dauernd bei dem betreffenden Mieter anzutreffen und übernachtet dort auch noch, regt sich meist Unmut in der Hausgemeinschaft. Denn die Betriebskosten werden immer teurer und die Hausgemeinschaft hat wenig Lust, dass diese durch ständigen Besuch bei einem Mieter noch mehr steigen. Wie sich der (andauernde) Besuch tatsächlich auf die Betriebskostenabrechnung auswirkt, können Sie hier nachlesen.

So wirkt sich (andauernder) Besuch auf die Betriebskostenabrechnung aus

Wie sich der (andauernde) Besuch tatsächlich auf die Betriebskostenabrechnung auswirkt, hängt vom Umlageschlüssel (Verteilerschlüssel) ab, der im Mietvertrag für die Betriebskosten festgelegt wurde, in einer möglichen Ergänzung zum Mietvertrag vereinbart wurde oder sich aus gesetzlichen Vorschriften ergibt.

Soweit Betriebskosten nach dem Verbrauch oder der Verursachung erfasst werden, fallen durch den Besuch verursachte zusätzliche Kosten allein dem betreffenden Mieter zur Last.

Verbrauchsabhängig erfasst werden aufgrund der Vorschriften der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) 50 bis 70% der Heizkosten sowie der Warmwasserkosten. Gegebenenfalls sind auch Messeinrichtungen zur Erfassung des Kaltwasserverbrauchs vorhanden und hat jeder Mieter seine eigene Mülltonne, so dass auch diese Betriebskosten allein vom ständig besuchten Mieter zu zahlen sind. Speziell durch die immer höher werdenden Preise für Energiekosten für Heizung und Warmwasser wird die Hausgemeinschaft also nicht belastet, wenn ein Mieter dauernd Besuch hat, der dann auch noch bei dem Mieter duscht und dessen Waschmaschine benutzt.

Alle anderen durch den Besuch verursachten Mehrkosten fallen der Hausgemeinschaft zu Last. An unmittelbaren Mehrkosten entstehen allerdings lediglich Kosten wie etwa der Stromverbrauch für das vermehrte Betätigen der Treppenhausbeleuchtung oder die öfter erfolgende Benutzung des Aufzugs an, sofern ein solcher vorhanden ist. Insgesamt handelt es sich dabei regelmäßig um geringe Mehrkosten, die sich allerdings in der Betriebskostenabrechnung der einzelnen Mitglieder der Hausgemeinschaft wiederfinden. Denn diese Mehrkosten werden in der jeweiligen Kostenart erfasst und in der Betriebskostenabrechnung auf alle Mieter verteilt.

Damit verlagert sich das Problem auf die Ebene, wie der Besuch an den insgesamt in der Betriebskostenabrechnung aufgeführten Kosten beteiligt werden kann. Denn dem häufig besuchten Mieter kann für den Empfang seines Besuches keine „Sonderpauschale für Besuch“ oder ähnliches auferlegt werden, da dies unzulässig wäre. Das gilt grundsätzlich ebenso für ein Verbot des Vermieters gegenüber dem Mieter, Besuch zu empfangen.

Wie der Besuch des Mieters an den Betriebskosten beteiligt werden kann

Ob der ständige Besuch des Mieters an den Betriebskosten und damit an der Betriebskostenabrechnung beteiligt werden kann, richtet sich wiederum nach dem Umlageschlüssel. Erfolgt eine Umlage der Betriebskosten nach der Wohnfläche (qm), nach Wohneinheiten oder nach Miteigentumsanteilen, ist es letztlich egal, wie viel Personen in der Wohnung eines Mieters leben oder wie viel Besuch ein Mieter empfängt. Denn der von diesen Personen verursachte (Mehr)verbrauch wird eben gerade nicht auf diese Personen umgelegt, sondern nach anderen Kriterien verteilt. Ob das gerecht oder ungerechnet erscheint, ist eine andere Frage.

Anders sieht es aus, wenn sich der Umlageschlüssel nach der Personenzahl richtet. Denn je mehr Personen vorhanden sind, auf die die Betriebskosten verteilt werden, desto günstiger wird die Betriebskostenabrechnung für den einzelnen Mieter. Von daher stellt sich die Frage bei einer Verteilung der Betriebskosten nach der Anzahl der Personen, wann (andauernder) Besuch eines Mieters die bei ihm zugrundezulegende Personenanzahl erhöht.

Wann der Besuch des Mieters bei dessen Personenzahl zu berücksichtigen ist

Regelmäßig ist Besuch mit einem ununterbrochenen Aufenthalt von mehr als sechs Wochen der für die Betriebskostenabrechnung maßgeblichen Personenzahl des Mieters hinzuzurechnen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, diesen von seinem Besuch zu informieren.

Problematisch sind dagegen die Fälle, in denen der Besuch zwar regelmäßig wiederkehrend, aber nicht dauernd anwesend ist (etwa pro Woche drei Tage). Hier sind die Meinungen unterschiedlich. So soll dieser Besuch unberücksichtigt bleiben, egal wie oft er beim Mieter erscheint (Amtsgericht (AG) Ahaus, Urteil vom 13.11.1997, Az.: 5 C 788/96). Anderer Ansicht nach soll der Besuch der Personenzahl hinzuzurechnen sein, wenn aufgrund der Häufigkeit der Besuche nach außen hin der Eindruck vermittelt wird, der Besuch lebe in der Wohnung des Mieters (AG Frankfurt, Urteil vom 27.06.1984, Az.: 33 C 8464/83).

Dagegen beeinflusst ständig wechselnder Besuch, der tagtäglich beim betreffenden Mieter erscheint und teilweise auch dort übernachtet, nicht die für die Betriebskostenabrechnung maßgebliche Personenzahl.

Kurze praktische Hinweise zur Feststellung der maßgeblichen Personenzahl

In der Praxis ist der Umlageschlüssel „Personenzahl“ für den Vermieter problematisch. So genügt es für die Ermittlung der Personenzahl nicht, wenn der der Vermieter dazu nur eine Auskunft aus dem amtlichen Einwohnermelderegister einholt. Vielmehr muss er an bestimmten Stichtagen feststellen, wie viele Personen sich tatsächlich in den einzelnen Wohnungen aufhalten. Den dafür anfallenden Aufwand hat der Vermieter hinzunehmen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 23.01.2008, Az.: VIII ZR 82/07). Handelt es sich um ein größeres Mietobjekt mit zahlreichen Wohneinheiten, kann dieser Verwaltungsaufwand erheblich sein. Im Übrigen ist der Vermieter für die Anzahl der Personen beweispflichtig.

Daran hat sich durch die seit dem 01.11.2015 gesetzlich wieder eingeführte Vermieterbescheinigung nichts geändert. Danach musste zunächst der Vermieter oder eine von ihm beauftragte Person wie etwa der Hausverwalter dem Mieter den Einzug oder Auszug innerhalb von zwei Wochen schriftlich oder elektronisch bestätigen. Diese Pflicht ist für den Auszug des Mieters ab dem 01.11.2016 entfallen, so dass nun nur noch der Einzug zu bestätigen ist.

Die Wiedereinführung der Vermieterbescheinigung befreit den Vermieter deshalb nicht von seiner Verpflichtung zur Feststellung der tatsächlichen Personenzahl, weil sich bei seinem Mieter ständig Besuch aufhalten kann, der über einen eigenen, beim Einwohnermeldeamt angegebenen Wohnsitz verfügt.