Der Verkauf einer vermieteten Immobilie bringt Konsequenzen für Verkäufer und Erwerber mit sich, aber auch für deren Mieter. Grundsätzlich ist dieser jedoch von dem Verkauf zunächst am wenigsten betroffen, da § 566 BGB den Mieter gesetzlich für einen solchen Fall schützt. Es gilt der Grundsatz: „Kauf bricht nicht Miete“.
Wir wollen in diesem Artikel erklären, wie sich der Eigentümerwechsel auf die Betriebskostenabrechnung auswirkt, wer wann abrechnen muss, an wen Nachzahlungen geleistet oder von wem Guthaben ausgeschüttet werden müssen.
Das bedeutet
- für den Alt-Vermieter und Veräußerer der Immobilie, er muss den Mieter zwar in Kenntnis über den Verkauf setzen, der Verkauf ist aber kein Grund und keine Pflicht, dem bisherigen Mieter zu kündigen. Er scheidet mit Veräußerung aus dem Mietvertrag aus, bleibt gemäß § 566 Abs. 2 BGB zum Schutz des Mieters aber haftbar wie ein Bürge für Schäden aus der Nichterfüllung der vom Veräußerer übernommenen mietvertraglichen Pflichten gegenüber dem Mieter. Die Haftung scheidet aus, wenn der Veräußerer den Mieter vor Eigentumsübergang über die Veräußerung in Kenntnis setzt.
- für den Neu-Vermieter und Erwerber der Immobilie dass er nicht nur eine Immobilie kauft, sondern gleichzeitig mit dem Kaufvertrag auch einen dem Mietvertragsverhältnis zwischen Veräußerer und Mieter identischen Mietvertrag abschließt.
- für den Mieter ändert sich zunächst nichts. Der Mietvertrag in all seinen Rechten und Pflichten bleibt derselbe bis auf die Tatsache, dass nach Mitteilung des Immobilienverkaufs nebst Nachweis (zB Grundbuchauszug) die Miete nebst Betriebskostenvorauszahlung an den neuen Vermieter zu zahlen ist. Bekommt er überhaupt im Vorfeld der Veräußerung Kenntnis davon, hat er keinerlei Möglichkeiten, die Veräußerung zu verhindern, es sei denn, er kündigt mit ordentlicher Frist und kann so dem neuen Vermieter entgehen.
Bedeutsam wird der Eigentümerwechsel insbesondere hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung, bei der Frage
- für den Alt- bzw- Neuvermieter: Wer hat die Betriebskostenabrechnung ab welchem Zeitpunkt zu erstellen und wer ist berechtigt, etwaige Nachzahlungen einzufordern?
- Für den Mieter: Gegen wen richtet sich mein Anspruch auf Abrechnung?
Dies hat insbesondere deshalb Bedeutung, da hier Fristen zu beachten sind.
Zur Klärung dieser Frage muss unterschieden werden, wann der Eigentümerwechsel erfolgt ist:
Eigentümerwechsel nach Beendigung des Mietverhältnisses
Am unproblematischsten ist der Eigentümer- bzw. Vermieterwechsel mit Beendigung des Mietverhältnisses. Endet das Mietverhältnis zu dem Zeitpunkt, in dem das Mietobjekt veräußert wird oder noch früher, bleiben sämtliche Rechte und Pflichten in dem Vertragsverhältnis zwischen Verkäufer und Mieter, d.h. alle Ansprüche hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung (Abrechnung, Nachzahlung, Auszahlung eines Guthabens) sind zwischen diesen beiden Parteien gegeneinander zu richten (vgl. BGH VIII ZR 22/88 vom 19.10.1988).
Zu unterscheiden ist zwischen Vermieterwechsel:
- mit bzw. nach Beendigung des Mietverhältnisses
- während des laufenden Mietverhältnisses
- während der Abrechnungsperiode
- mit Ende der Abrechnungsperiode
Eigentümerwechsel während des laufenden Mietverhältnisses
Schwieriger gestaltet sich die Frage nach dem jeweiligen Anspruchsgegner bei einem Eigentümerwechsel während des laufenden Mietverhältnisses.
Mit Ende der Abrechnungsperiode
Ist die Abrechnungsperiode abgeschlossen und der Vermieterwechsel findet zu Beginn der neuen Abrechnungsperiode statt, hat der Alt-Vermieter über den abgeschlossenen Abrechnungszeitraum auch abzurechnen und die Ansprüche abzuwickeln. Das bedeutet, dass sich der Anspruch des Mieters auf Abrechnung allein gegen den Alt-Vermieter richtet und dieser auch den Anspruch gegen den Mieter auf sich eventuell ergebende Nachzahlungen hat, auch wenn zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Ansprüche längst der Erwerber Eigentum an dem Mietobjekt hat und neuer Vermieter ist.
Während der Abrechnungsperiode
Im Normalfall findet jedoch ein Eigentümerwechsel während der Abrechnungsperiode statt. Zudem kann es sein, dass die Abrechnungszeiträume von Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung voneinander abweichen. So ist der Abrechnungszeitraum für die Betriebskosten zumeist der zwischen 01.01. und 31.12. eines Jahres, derjenige für die Heizkosten dagegen richtet sich häufig nach dem Mietvertragsbeginn und endet mit Ablauf des 12. Monats danach. Z.B. ergibt sich bei Beginn des Mietvetrags zum 01.03. dann ein Abrechnungszeitraum vom 01.03. bis 28. bzw. 29.02.
Der Bundesgerichtshof hat die Frage, gegen wen sich die gegenseitigen Ansprüche bei einem Vermieterwechsel während der Abrechnungsperiode mit Urteil vom 14.09.2000 (BGH III ZR 211/99) deutlich geklärt: der Veräußerer und Alt-Vermieter bleibt zur Abrechnung der Betriebskosten der zum Eigentumsübergang abgelaufenen Abrechnungsperioden verpflichtet, hinsichtlich der laufenden Abrechnungsperiode trifft die Abrechnungspflicht den Berechtigten, d.h. den Erwerber und Neu-Vermieter. Dieser wird auch Gläubiger etwaiger Nachzahlungsansprüche. Es kommt damit auf den Zeitpunkt der Anspruchsentstehung, nicht auf dessen Fälligkeit an.
Grundsatz: Abgeschlossene Abrechnungsperioden rechnet der Veräußerer ab, die laufende der Erwerber!
Das bedeutet, dass sich die Bestimmung der Anspruchsgegner nicht danach richtet, wann Mieter, Veräußerer oder Erwerber verpflichtet sind, einen Anspruch zu erfüllen, da dieser Zeitpunkt mit dem Entstehen des etwaigen Anspruchs deutlich auseinanderfallen kann. Der Vermieter hat gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums Zeit, die Abrechnung zu erstellen und sie dem Mieter zukommen zu lassen.
Der Anspruch des Mieters auf Abrechnung ist also bereits mit dem Ende des Abrechnungszeitraums entstanden, (gerichtlich) durchsetzbar ist der Anspruch jedoch erst mit Ablauf der Jahresfrist. Es wäre unbillig, dem Vermieter gegenüber einen Anspruch geltend zu machen, der ihm gegenüber nicht entstanden ist, da er zum Entstehungszeitraum noch nicht Eigentümer der Immobilie war, geltend zu machen, allein, weil er zum Fälligkeitszeitpunkt Eigentümer ist.
Vereinbarungen, Rechte und Pflichten zwischen dem Veräußerer und dem Erwerber des Mietobjekts (d.h. im „Innenverhältnis“) hinsichtlich der Abwicklung des Abrechnungszeitraums, während welchem der Vermieterwechsel stattgefunden hat, haben grundsätzlich nur Wirkung zwischen diesen beiden Parteien.
Im Innenverhältnis hat der Erwerber sämtliche Vorauszahlungen, selbst wenn sie noch nicht an ihn ergangen sind, zu berücksichtigen. Ob diese an ihn ausgeglichen werden, ist ausschließlich zwischen Veräußerer und Erwerber zu regeln. Der Veräußerer hat seinerseits an der Abrechnungserstellung des Erwerbers in geeigneter Weise mitzuwirken (BGH vom 14.09.2000, III ZR 211/99). Insbesondere muss er dem Erwerber die notwendigen Belege aus der Zeit vor Eigentumsübergang zur Verfügung stellen. Weigert sich der Veräußerer, steht dem Erwerber der Weg der Klage aufgrund der Verletzung kaufvertraglicher Nebenpflichten offen (AG Hamburg vom 16.04.1992, 48 C 1192//91).
