Betriebskostenabrechnung bei Leerstand von Wohnungen

In vielen Mietverträgen ist vereinbart, dass die Betriebskosten, die dem Vermieter entstehen, auf den Mieter umgelegt werden können. Das erfolgt grundsätzlich in der Weise, dass der Vermieter sämtliche entstandenen Betriebskosten zusammenstellt und nach dem jeweiligen Maßstab (flächen- oder personenabhängig) auf seine Mieter in Form von Einzelabrechnungen umlegt. Was passiert aber, wenn es keine Mieter gibt, auf die die Betriebskosten umgelegt werden können? Wer hat also die Kosten für leer stehende Wohnungen in einem Gebäude zu tragen?

Gesetzliche Grundlage: § 556a BGB

Ausgangspunkt für die rechtliche Beurteilung dieser Frage ist zunächst § 556a BGB. Danach sind Betriebskosten grundsätzlich „ nach dem Anteil der Wohnfläche“ zu legen. Er stellt insoweit die Frage, welche Flächen von dem Begriff der „Wohnfläche“ erfasst sind. Aus Vermietersicht könnte man denken, dass mit „Wohnfläche“ nur die vermietete Wohnfläche gemeint ist, da die leer stehenden Wohnungen nicht bewohnt werden. Diese Rechtsauffassung entspricht jedoch nicht der Rechtsprechung.

Grundsatz: Vermieter trägt die Betriebskosten für Leerstand

So hat der BGH in seinem Urteil vom 31.5.2006 (Az.: VIII ZR 159/05) entschieden , dass die Betriebskosten für leer stehende Wohnungen grundsätzlich von dem Vermieter zu übernehmen sind. Der BGH hat seine Entscheidung im wesentlichen damit begründet, dass der Vermieter das Vermietungsrisiko und damit das Leerstandsrisiko trägt. So fällt es insbesondere auch in seinen Entscheidungsbereich, ob er eine Wohnung überhaupt vermieten will. Wenn er sich dafür entscheidet, eine Wohnung leer stehen zu lassen, so kann dieses nicht bei der Abrechnung der Betriebskosten zu lasten der verbliebenen Mieter gehen. Er muss also auch die Kosten für den Leerstand tragen. Es gilt somit der Grundsatz, dass der Vermieter die Betriebskosten für leer stehende Wohnungen selbst zu tragen hat.

Verbrauchsabhängige Berechnung

Einige Betriebskosten wie zum Beispiel Wasser, Strom oder Gas werden nicht nach dem Anteil der jeweiligen Fläche umgelegt, sondern verbrauchsabhängig berechnet (§ 556a Abs. 1 S. 2 BGB). Hier stellt sich die Frage, wie diese Betriebskosten bei Leerstand abgerechnet werden sollen, da in leer stehenden Wohnungen kein Verbrauch zum Beispiel von Wasser, Gas oder Strom erfolgt.

Bei der verbrauchsabhängigen Abrechnung werden nicht nur die Kosten des reinen Verbrauchs (zum Beispiel die verbrauchte Wassermenge) berechnet. Vielmehr hat ein Mieter bei der verbrauchsabhängigen Abrechnung auch die Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete im Verhältnis zu seinem Verbrauch zu tragen. Die Fixkosten sind in ihrer Höhe nicht abhängig von dem Verbrauch. Sie wären daher dem Grunde nach wie verbrauchsunabhängige Betriebskosten zu behandeln und damit auf alle Wohnungen, also auch auf leer stehende Wohnungen umzulegen.

Für diesen Fall hat der BGH (Az.: VIII ZR 183/09) jedoch entschieden, dass es für die verbliebenen Mieter grundsätzlich zumutbar ist, wenn auch die Fixkosten nur unter den Wohnungen aufgeteilt werden, die tatsächlich bewohnt sind und somit einen Verbrauch aufweisen. So sei es grundsätzlich zumutbar, wenn die verbliebenen Mieter die Kosten geringfügiger Leerstände mittragen.

Anders verhält es sich jedoch, wenn der Leerstand vom Umfang oder der Dauer her so groß geworden ist, dass sich für die Mieter eine nicht mehr zumutbare Mehrbelastung ergibt. Wo die Grenze zwischen einer noch zumutbaren und einer nicht mehr zumutbaren Mehrbelastung zu ziehen ist, hat der BGH in seiner Entscheidung ausdrücklich offen gelassen. Hier ist also noch ein erheblicher Klärungsbedarf.

So versuchen Vermieter zu tricksen

Teilweise versuchen Vermieter, leer stehende Wohnungen in ihren Betriebskostenabrechnungen gänzlich außen vor zu lassen. Die leer stehenden Wohnungen werden somit teilweise überhaupt nicht erwähnt. Das hat zur Folge, dass die Kosten für leer stehenden Wohnungen auch nicht von dem Vermieter getragen werden, sondern auf den Mieter umgelegt werden. Es sollte insoweit vom Mieter immer ganz genau geprüft werden, ob der Vermieter tatsächlich sämtliche Wohnungen, auch leer stehende, in seiner Betriebskostenabrechnung aufgelistet hat.

Eine andere Möglichkeit, dem Mieter die Kosten für leer stehende Wohnungen zu berechnen, sehen Vermieter darin, den Umlageschlüssel zu ändern. So werden Mieter teilweise dazu aufgefordert, ihre Zustimmung zu einer Änderung des Umlageschlüssels (zum Beispiel von einer flächenabhängigen Berechnung auf eine personenabhängige Berechnung) zu erteilen. Hierzu ist zunächst darauf hinzuweisen, dass dieses eine Vertragsänderung darstellt, die grundsätzlich der Zustimmung des Vermieters und des Mieters bedarf. Ohne Einverständnis des Mieters kann der Umlageschlüssel daher nicht geändert werden. Der Mieter sollte vor diesem Hintergrund genau überlegen, ob er diese Zustimmung erteilen will.

Eine einseitige Möglichkeit, den Umlageschlüssel zu ändern, besteht für den Vermieter nur dann, wenn er durch die für die leer stehenden Flächen entstehenden Kosten in unzumutbarer Weise so belastet wird, dass eine Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) festzustellen ist. Die Voraussetzungen für eine Störung der Geschäftsgrundlage sind jedoch in der Rechtsprechung nicht eindeutig bestimmt. So hat der BGH (Urteil vom 31.5.2006, Az.: VIII ZR 159/05) in seiner Entscheidung eine Störung der Geschäftsgrundlage verneint, da die Leerstandsquote lediglich 8,6 % betrug. In der Literatur werden Leerstandsquoten zwischen 15 % und 30 % als Störung der Geschäftsgrundlage qualifiziert. Die Einzelheiten hierzu sind jedoch sehr umstritten, so dass eine einseitige Möglichkeit, den Umlageschlüssel unter Berufung auf die Störung der Geschäftsgrundlage zu ändern, im Ergebnis nur schwer durchzusetzen sein wird.