Verstirbt ein naher Angehöriger, ist dies nicht nur ein trauriger Anlass. Vielmehr sind damit auch zahlreiche Angelegenheiten zu besorgen wie etwa die Klärung, was mit der vom Verstorbenen zuvor bewohnten Mietwohnung geschieht. Eine in diesem Zusammenhang immer wieder auftauchende Frage ist, ob der Erbe eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung begleichen muss. Das lässt sich aber nicht so ohne Weiteres beantworten, da mehrere Möglichkeiten bestehen. Wie hier die Rechtslage ist und ob der Erbe die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung begleichen muss, erfahren Sie in diesem Artikel.
Mit wem das Mietverhältnis nach dem Tod des Verstorbenen fortgesetzt wird
Beim Tod einer Person geht dessen Vermögen als Ganzes auf einen oder mehrere Erben über, § 1922 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Beim Mietverhältnis des Verstorbene besteht nun die Besonderheit, dass
- darin der Ehepartner bzw. Lebenspartner des Verstorbenen eintreten oder das Mietverhältnis mit den überlebenden Mietern fortgesetzt werden kann, §§ 563, 563a BGB oder
- der Erbe in das Mietverhältnis mit dem Verstorbenen kraft Gesetzes eintritt (gesetzlicher Mieterwechsel), sofern der Ehepartner bzw. Lebenspartner des Verstorbenen nicht in das Mietverhältnis eintritt oder das Mietverhältnis nicht mit den überlebenden Mietern fortgesetzt wird, § 564 Satz 1 BGB.
Tritt der Erbe in das Mietverhältnis ein, besteht eine besondere Kündigungsmöglichkeit. Sowohl der Vermieter als auch der Erbe können unter weiteren Voraussetzungen das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit gesetzlicher Kündigungsfrist kündigen, § 564 Satz 2 BGB.
Ob der Erbe nun eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung vollständig oder nur teilweise begleichen muss, hängt zum einen davon ab, ob das Mietverhältnis mit dem Partner bzw. Mitmietern des Verstorbenen fortgesetzt wird. Zum anderen ist zu unterscheiden, ob die Nachzahlung bereits vor dem Tod des Verstorbenen fällig geworden ist. oder erst nach dessen Tod fällig wird.
Und schließlich kann es sein, dass der Erbe gar nicht zahlen muss, weil er die Erbschaft ausschlägt.
Erbe tritt in das Mietverhältnis ein: Das passiert mit der Nachzahlung
Tritt der Erbe ins das Mietverhältnis des Verstorben kraft Gesetzes ein und lebte der Verstorbene zuvor alleine, wird das Mietverhältnis mit dem Erben fortgesetzt. Machen der Vermieter oder der Erbe von der besonderen Kündigungsmöglichkeit Gebrauch, handelt es sich bei der Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung um eine reine Nachlassverbindlichkeit nach § 1967 Abs. 1 BGB, für die der Erbe persönlich in voller Höhe haftet (vgl. dazu Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 23.01.2013, Az.: VIII ZR 68/12). Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich bei der Nachzahlung um eine solche aus der Zeit vor oder nach dem Tod des Verstorbenen handelt.
Schlägt der Erbe dagegen die Erbschaft aus, gilt der Anfall der Erbschaft als nicht erfolgt, § 1953 Abs. 1 BGB. Der Erbe braucht dann die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung nicht zu begleichen.
Weiterhin kann der Erbe seine Haftung für die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung auf das Nachlassvermögen beschränken, so dass er nicht persönlich mit seinem eigenen Vermögen haftet. In diesem Fall tritt er das Erbe zwar an, muss aber beim Nachlassgericht die Anordnung der Nachlassverwaltung oder die Eröffnung des Nachlassinsolvenzverfahrens beantragen, § 1975 BGB. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass das Nachlassvermögen die Kosten für ein solches beantragtes Verfahren abdeckt.
Deckt das Nachlassvermögen die Kosten solcher Verfahren nicht ab, hat der Erbe die Möglichkeit, die sogenannte Dürftigkeitseinrede zu erheben. Dadurch ist er berechtigt, die Befriedigung des Nachlassgläubigers in der Höhe zu verweigern, in der diese vom Nachlass nicht abgedeckt wird. § 1990 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Der BGH hat in der oben genannten Entscheidung offen gelassen, ob es sich auch dann um eine „reine Nachlassverbindlichkeit“ handelt, wenn nicht von der besonderen Kündigungsmöglichkeit Gebrauch gemacht wird, sondern das Mietverhältnis mit dem Erben auch weiterhin fortgesetzt wird. Dies dürfte wohl zu verneinen sein.
Erbe tritt nicht in das Mietverhältnis ein: Jetzt wird es kompliziert
Tritt der Erbe nicht in das Mietverhältnis des Verstorbenen ein, weil der Partner des Verstorbenen dieses übernimmt oder die Mitmieter dieses fortsetzen, wird es kompliziert.
Zunächst ist zu unterscheiden, ob die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung
- • bereits vor dem Tod des Verstorbenen fällig war, weil es sie aus der Betriebskostenabrechnung des letzten Abrechnungszeitraums stammt, oder
- • erst nach dem Tod des Verstorbenen fällig wird, weil sie sich aus dem laufenden Abrechnungszeitraum noch ergeben wird
Das gilt für die Nachzahlung, die zu Lebzeiten des Verstorbenen fällig war
Der Erbe haftet unabhängig davon, wer in das Mietverhältnis eintritt oder mit wem es fortgesetzt wird, immer nach §§ 1922, 1967 BGB für die zu Lebzeiten des Verstorbenen entstandenen und von ihm verursachten Verbindlichkeiten. Damit haftet der Erbe auch für die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung.
Daneben haftet aber auch derjenige, der in das Mietverhältnis mit dem Verstorbenen eintritt oder dieses fortsetzt, für die bis zum Tod des Verstorbenen entstandenen Verbindlichkeiten gesamtschuldnerisch mit dem Erben, § 563b Abs. 1 Satz 1 BGB, und damit ebenfalls für Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung.
Gesamtschuldnerische Haftung bedeutet, dass der Vermieter als Gläubiger sich aussuchen kann, ob er die Nachzahlung vom Erben oder den anderen Haftenden verlangt, wobei er aber nur einmal die Nachzahlung fordern darf, vgl. § 421 BGB. Der Vermieter kann sich im Außenverhältnis einen der Haftenden in Anspruch nehmen. Eine andere Frage ist dann, in wieweit der Inanspruchgenommene im Innenverhältnis vom anderen Haftenden einen Ausgleich verlangen kann.
Die Frage, inwieweit im Innenverhältnis zwischen Erbe und den anderen Haftenden ein Ausgleich stattfindet, ist deswegen von Bedeutung, weil der Erbe hier unter Umständen nur einen Teil der Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung begleichen muss.
Denn wird das Mietverhältnis mit den Mitmietern fortgesetzt, haben diese einen Teil der Kosten aus der Nachzahlung verursacht, für das sie aufgrund des bisher bestehenden Mietverhältnisses im Außenverhältnis gegenüber dem Vermieter ohnehin einstehen mussten. Dieser Teil ist aber zwischen dem Erben und den Mitmietern auszugleichen, so dass der Erbe im Ergebnis nur einen Teil der Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung leisten muss.
Anders verhält es sich mit dem nichtehelichen Partner des Verstorbenen, der in das Mietverhältnis eintritt. Da dieser bisher mangels eines bestehenden Mietverhältnisses keine Betriebskosten zu zahlen brauchte und daher bislang auch nicht im Außenverhältnis gegenüber dem Vermieter haftetet, hat hier im Innenverhältnis der Erbe die gesamte Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung zu übernehmen.
So ist mit der Nachzahlung zu verfahren, die sich aufgrund der laufenden Abrechnungsperiode ergibt
Ist der Tod des Verstorbenen im laufenden Abrechnungszeitraum eingetreten, entsteht die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung erst danach. In diesem Fall haftet derjenige sowohl im Außen- als auch im Innenverhältnis für die Nachzahlung, der in das Mietverhältnis eingetreten ist oder dieses übernommen hat. Damit erübrigt sich ein Ausgleich im Innenverhältnis.
Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass sich der Abrechnungszeitraum über 12 Monate erstreckt. Für den Teil bzw. die Monate des Abrechnungszeitraums, in dem der Verstorbene noch gelebt hat, muss daher im Innenverhältnis eine andere Verteilung erfolgen, sofern das Mietverhältnis mit den Mitmietern fortgesetzt wird. Diese müssen für die Zeit, in der der Verstorbene noch gelebt hat, im Innenverhältnis – wie in dem Fall, in dem die Nachzahlung bereits zu Lebzeiten des Verstorbenen fällig war – den auf sie entfallen Teil der Nachzahlung übernehmen.
