Betriebskostenabrechnung dem Mieter innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zuzugehen. Versäumt der Vermieter schuldhaft diese Frist, kann er keine Nachforderungen aus der Abrechnung mehr durchsetzen. Umgekehrt bleibt jedoch auch nach der 12-Monats-Frist der Anspruch des Mieters auf Auszahlung eines Guthabens bestehen. Was ist aber, wenn der Vermieter erst gar keine Betriebskostenabrechnung erstellt? Wie Sie darauf richtig reagieren, lesen Sie hier.
Vermieter erstellt keine Betriebskostenabrechnung: Zwei Fälle sind zu trennen
Wie Mieter richtig reagieren, wenn der Vermieter keine Betriebskostenabrechnung erstellt, hängt zum einen davon ab, ob das Mietverhältnis
- noch besteht oder
- bereits beendet ist
Diese beiden Fälle sind deswegen zu trennen, weil der Mieter jeweils unterschiedliche Rechte hat.
Zum anderen hat der Mieter in beiden Fällen die Möglichkeit, den Vermieter auf Erstellung der Betriebskostenabrechnung verklagen.
Bestehendes Mietverhältnis: Zurückbehaltungsrecht an künftigen Vorauszahlungen
Das Zurückbehaltungsrecht dient also gegenüber dem Vermieter als Druckmittel zur Erstellung der Abrechnung und bezweckt zugleich den Schutz der finanziellen Interessen des Mieters. Der Mieter darf allerdings nicht auch die Kaltmiete zurückbehalten (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 29.03.2006, Az.: VIII ZR 191/05).
Hat der Mieter die Betriebskostenabrechnung erhalten, muss er die zurückbehaltenen Vorauszahlungen sofort an den Vermieter zahlen, da andernfalls ein Mietrückstand entsteht. Das gilt aber nur, wenn die Abrechnung formell ordnungsgemäß ist, also die Mindestangaben (Adressat, Gesamtkosten, Umlageschlüssel und Mieteranteil) enthält sowie gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar ist. Genügt die Abrechnung diesen Anforderungen nicht, besteht das Zurückbehaltungsrecht an den Vorauszahlungen (neben dem Zurückbehaltungsrecht an einer Nachforderung aus der Abrechnung) auch weiterhin, und zwar bis zum Erhalt einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung.
Mehr zum Zurückbehaltungsrecht des Mieters bei der Betriebskostenabrechnung.
Beendetes Mietverhältnis: Rückforderung der Betriebskostenvorauszahlungen
Ist das Mietverhältnis bereits beendet, steht dem Mieter das Druckmittel des Zurückbehaltungsrechts nicht mehr zur Verfügung. Er hat aber die Möglichkeit bei einer fehlenden (oder formell nicht ordnungsgemäßen) Abrechnung, sämtliche im Abrechnungszeitraum geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen von seinem früheren Vermieter zurückzufordern. Der Mieter braucht also nicht zunächst gegen den ehemaligen Vermieter auf Erstellung der Betriebskostenabrechnung zu klagen (BGH, Urteil vom 09.03.2005, Az.: VIII ZR 57/04).
Dieses Rückforderungsrecht hat der BGH später allerdings eingeschränkt. Der Mieter darf die Betriebskostenvorauszahlungen nur dann zurückfordern, wenn er diese im laufenden Mietverhältnis nicht zurückbehalten konnte (BGH, Urteil vom 26.09.2012, Az: VIII ZR 315/11). Er muss also in einem etwaigen Gerichtsprozess darlegen und beweisen können, warum er keine Möglichkeit hatte, seine Vorauszahlungen einzubehalten. Für länger zurückliegende Vorauszahlungen wird der Mieter kaum einen Grund angeben können, warum er sein Zurückbehaltungsrecht nicht ausübt hat.
Liegt jedoch der letzte Abrechnungszeitraum noch keine 12 Monate zurück und fehlt für diesen Zeitraum die Betriebskostenabrechnung, kann der Mieter seine Vorauszahlung nicht zurückbehalten, sofern die Betriebskostenabrechnung für den davor liegende Abrechnungszeitraum erteilt wurde. Denn der Vermieter hat 12 Monate nach der letzten Abrechnungsperiode Zeit, die Betriebskostenabrechnung zu erstellen und dem Mieter zu übermitteln, § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB. Ist die 12-Monats-Frist noch nicht abgelaufen, hat das zur Folge, dass für den betreffenden Abrechnungszeitraum die Betriebskostenabrechnung noch nicht fällig ist und der Mieter daher Vorauszahlungen nicht einbehalten darf – vorausgesetzt, die Abrechnung ist für die davor liegenden Abrechnungsperiode erteilt worden (Wäre das nicht der Fall, hätte der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den nachfolgenden Vorauszahlungen gehabt ). Zieht der Mieter dann innerhalb der 12 Monate aus, in der der Vermieter die Abrechnung erstellen muss und erteilt der Vermieter nach Ablauf des 12-Monats-Zeitraums trotzdem keine Abrechnung, kann der Mieter die gesamten für den betreffenden Abrechnungszeitraum geleisteten Vorauszahlungen zurückfordern.
Sieht der Vermieter sich einem begründeten Rückforderungsverlangen des Mieters an dessen erbrachten Betriebskostenvorauszahlungen ausgesetzt, kann er die Erstellung der Abrechnung nachholen. Ergibt sich daraus eine Nachzahlung, hat der Vermieter Pech gehabt, wenn er aus von ihm zu vertretenden Gründen die 12-Monats-Frist zur Abrechnungserstellung versäumt hat. Denn er kann aufgrund seines schuldhaften Versäumnisses seine Nachforderung mehr durchsetzen, § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB. Weist die Abrechnung dagegen ein Guthaben des Mieters aus, behält dieser trotz der vom Vermieter versäumten Abrechnungsfrist den Auszahlungsanspruch.
Bestehendes oder beendetes Mietverhältnis: Klage auf Betriebskostenabrechnung
Dabei ist die Erstellung der Betriebskostenabrechnung eine nicht vertretbare Handlung, also eine Handlung, die nur der Vermieter aufgrund seiner speziellen Kenntnisse selber vornehmen kann. Aus diesem Grund ist keine Ersatzvornahme durch einen Dritten nach § 887 ZPO möglich, also die Abrechnungserstellung durch eine dritte Person wie etwa einen Sachverständigen (BGH, Beschluss vom 11.05.2006, Az.: I ZB 94/05).
Wann für den Mieter die Erstellung der Betriebskostenabrechnung von Interesse ist
Die Erstellung der Betriebskostenabrechnung ist für den Mieter deswegen interessant, weil diese ein Guthaben zu seinen Gunsten ausweisen kann. Sollte die Abrechnung dagegen eine Nachzahlung beinhalten, braucht der Mieter die Forderung nicht zu begleichen, wenn der Vermieter die Abrechnung aus von ihm zu vertretenden Gründen erst später als 12 Monate nach dem Abrechnungszeitraum erteilt hat. Denn in diesem Fall kann der Vermieter seine Forderung wegen seines Versäumnisses der 12-monatigen Abrechnungsfrist nicht mehr gegen den Mieter durchsetzen, § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB.
Hallo,
aber was kann ich machen, wenn ich keine Betriebskostenabrechnung erhalten habe, aber alle anderen Mieter des Hauses schon. Am 6. Dezember haben wir diesbezüglich die Verwaltung unseres Vermieters angerufen und es auch unserer Hauswartsfrau mitgeteilt, die es dem Vermietersohn, der mit im Haus wohnt, weitersagen wollte – es gibt insgesamt sieben Mietparteien. Laut der Verwaltung wäre die Post im November rausgegangen, aber sie wollten die Abrechnung erneut schicken – 15 Tage später haben wir immer noch nichts erhalten. Nun befürchte ich, dass wir nicht rechtzeitig die Abrechnung erhalten werden und unser Vermieter, der in Aachen lebt, darin erneut einen Grund sieht, uns schaden zu wollen. Einerseits könnte ich mich Ihren Ausführungen zufolge zurücklehnen und sagen, okay, wenn ich keine Abrechnung bekomme, dann ist es deren Pech. Doch ich befürchte, so wird es nicht laufen. Ich glaube eher, da wir die letzten Jahre die Korrektheit mithilfe des Mieterbundes zurecht beanstandet hatten, steckt eher mehr dahinter. Ist aber nur eine Vermutung.