Die Kosten der Entwässerung bzw. des Abwassers darf der Vermieter auf seine Mieter verteilen, § 2 Nr. 3 Betriebskostenverordnung (BetrKV). Möglich ist das aber nur, wenn diese Umlage mietvertraglich zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart ist. Dazu kann der Vermieter die Position „Abwasser“ bzw. „Entwässerung“ im Mietvertrag angeben oder pauschal auf die BetrVK verweisen.
Es genügt nicht, wenn der Vermieter im Mietvertrag nur die Positionen „Wasserkosten“, „Wassergeld“ oder „Frischwasser“ auflistet. Die Kosten der Entwässerung bzw. des Abwassers sind davon nicht umfasst (Amtsgericht (AG) Dortmund, Urteil vom 11.08.1987, Az.: 125 C 267/87).
In diesem Artikel geht es um die Umlage der Abwasserkosten in der Betriebskostenabrechnung und um die Besonderheiten, die mit der Position „Abwasser“ einhergehen.
Welche Abwasserkosten auf die Mieter verteilt werden können
Da in § 2 Nr. 3 BetrKV die „Haus- und Grundstücksentwässerung“ ausdrücklich genannt ist, sind hiervon sämtliche Abwasserkosten erfasst. Dazu gehören in erster Linie die von der Gemeinde berechneten Gebühren, also Abwasser-, Entwässerungs-, Kanal- oder Sielgebühren. Umfasst sind davon
- die Kosten für die Abwasserentsorgung aus dem Gebäude
- die Kosten des über die Dachrinnen abgeleiteten Regenwassers und
- der Kostenanteil für bebaute Flächen, auf denen keine Einsickerung des Regenwassers in das Erdreich möglich ist (Kosten des Niederschlagswassers, der Oberflächenentwässerung und des Regenwasserkanals
Ist eine Entwässerungspumpe erforderlich, damit die Abwässer auf die höhere Lage des öffentlichen Kanalnetzes gepumpt werden kann, sind die Stromkosten für die Pumpe Abwasserkosten.
Mangels Anschluss an das öffentliche Kanalnetz kann eine private Abwasserentsorgungsanlage erforderlich sein. Die Kosten des Betriebs dieser Anlage dürfen auf die Mieter umgelegt werden. Dazu gehören die Kosten für den Betrieb einer Sicker- oder Kläranlage, für die Abfuhr vom Schmutzwasser und Klärschlamm sowie für die Reinigung der Anlage.
Diese Abwasserkosten sind nicht umlagefähig
Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung können nicht auf die Mieter verteilt werden. Das betrifft die Verstopfung in einem Abwasserrohr, für deren Beseitigungskosten der Vermieter aufkommen muss. Auch einzelfallbedingte Dachrinnenverstopfungen hat der Vermieter zu bezahlen. Anders ist es bei der regelmäßigen Dachrinnenreinigung, die – sofern ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart – als „sonstige Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrKV umgelegt werden kann.
Erhebt die Gemeinde gegenüber dem Vermieter Kanalanschlussgebühren oder Abwasserbeiträge zur Sanierung des Kanalnetzes, hat der Vermieter diese zu begleichen. Denn nur so ist den Mietern die vertragsgemäße Nutzung der Mietwohnung möglich.
Sind gewerbliche Einheiten im Mietobjekt vorhanden, kommt es darauf an, ob der Frischwasser- bzw. Kaltwasserverbrauch eine Voraufteilung rechtfertig. Ist das der Fall, müssen auch die Abwasserkosten vorab ermittelt sowie auf die Gewerbe- und Wohneinheiten verteilt werden.
