Betriebskosten: Niederschlagswasser / Oberflächenentwässerung

Zu den Kosten der Entwässerung nach § 2 Nr. 3 Betriebskostenverordnung (BetrKV) gehören nicht nur die Gebühren des Brauchwassers (Abwassers), das in das öffentliche Kanalnetz abgeleitet wird, und zuvor als Frischwasser (Kaltwasser) der Wasserleitung entnommen wurde.

Umfasst sind hiervon auch etwaige Gebühren für die Entwässerung des Grundstücks aufgrund von Niederschlagswasser wie Regen, Hagel und Schnee, wobei dieses Wasser durch die Regenrinnen oder (als Oberflächenentwässerung) über befestigte Flächen wie Bepflasterungen, Terrassen und dergleichen in das öffentliche Kanalnetz fließen.

Die Umlage dieser Kosten muss aber im Mietvertrag vereinbart worden sein. Weitere Details zur Umlage der Kosten für das Niederschlagswasser haben wir in dem nachfolgenden Artikel zusammengefasst.

Wie das Niederschlagswasser / die Oberflächenentwässerung erfasst werden

Die Kosten der Entwässerung werden von der jeweiligen Gemeinde im Detail in einer kommunalen Satzung festgelegt und danach berechnet, worüber der Vermieter einen Gebührenbescheid erhält. Üblich ist meist die Abrechnung nach Frischwasserverbrauch, ohne dass das Niederschlagswasser separat ausgewiesen wird. Es kann aber auch das Verhältnis der Wohnflächen zugrunde gelegt werden. Vermehrt differenzieren die Gemeinden aber auch nach Frischwasserverbrauch und angefallenem Niederschlagswasser, wobei das Niederschlagswasser nach den bebauten und befestigten Grundstücksflächen (Wohn- und Nutzflächen) ermittelt wird.

Zu den befestigten Flächen gehören solche, durch die das Niederschlagswasser nicht in das Erdreich versichern kann, sondern über diese Flächen im Ergebnis als Oberflächenentwässerung in das öffentliche Kanalnetz fließt, wo es von den Klärwerken gereinigt wird. Derartige befestigte Flächen sind etwa Garagendächer, gepflasterte Garagen- oder Grundstückseinfahrten sowie Stellplätze, Terrassen und betonierte Gartenwege. Manche Gemeinden ermitteln den Umfang der befestigten Flächen sogar durch Luftbilder.

Was der Vermieter wie auf die Mieter umlegen darf

Sofern mietvertraglich vereinbart, kann der Vermieter die von der Gemeinde im Gebührenbescheid festgelegten Entwässerungs- und Kanalbenutzungsgebühren auf die Mieter verteilen. Das gilt auch für die Betriebskosten einer privaten Abwasserentsorgungsanlage (Sicker- oder Kläranlage) einschließlich deren Reinigung sowie der Abfuhr vom Schmutzwasser und Klärschlamm, sofern das Grundstück nicht an das öffentliche Kanalnetz angeschlossen ist.

Dagegen sind die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung nicht auf die Mieter umlagefähig. Das betrifft speziell die Beseitigungskosten von einmaligen Verstopfungen in Abwasserrohren. Dagegen können die Kosten für regelmäßige Dachrinnenreinigungen als „sonstige Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrKV auf die Mieter verteilt werden, wenn dies mietvertraglich ausdrücklich vereinbart ist.

Zulässig ist es,wenn derVermieter die Kosten für Frischwasser und Brauchwasser bei der Betriebskostenabrechnung zu einer Position zusammenfasst und einheitlich abrechnet, sofern diese Kosten einheitlich nach dem durch den Zählerstand erfassten Frischwasserverbrauch erhoben werden (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 15.07.2009, Az.: VIII ZR 340/08).

Bei vorhandenen Gewerbeeinheiten im Mietobjekt ist maßgeblich, ob der Frischwasserverbrauch eine Voraufteilung rechtfertig. Ist das der Fall, müssen auch die Abwasser- und Entwässerungskosten vorab ermittelt sowie auf die Gewerbe- und Wohneinheiten verteilt werden (etwa bei Gaststätten, Metzgereien und Wäschereien).

Mietvertrag: Wenn die Position Niederschlagswasser / Oberflächenentwässerung fehlt

In einigen Mietverträgen ist nur die Position „Abwasser“ bzw. „Entwässerung“ bei den umlagefähigen Betriebskosten angegeben. Hier wehren sich manche Mieter gegen die in der Betriebskostenabrechnung umgelegte Position „Niederschlagswasser“ mit der Begründung, dies sei mietvertraglich nicht vereinbart. Diese Ansicht der Mieter ist aber nicht zutreffend. Das gilt zumindest dann, wenn eine Gemeinde ihre Gebührensatzung insoweit ändert, dass statt der Abwassergebühr nun eine Gebühr für „Schmutzwasser“ und eine Gebühr für „Niederschlagswasser“ zu zahlen ist. Hier umfasst die im Mietvertrag vereinbarte Position „Abwasser“ auch das Niederschlagswasser (Landgericht (LG) Hannover, Urteil vom 07.01.2004, Az.: 12 S 53/03). Daneben kann der Mieter zur Zahlung des Niederschlagswassers verpflichtet sein, wenn er seit mindestens drei bis fünf Jahren unter der Position „Abwasser“ auch die Gebühren für das Niederschlagswasser gezahlt hat (sogenannte langjährige Übung).