Die Kontoführungsgebühren – also die Gebühren für das bei der Bank geführte Girokonto, über das sämtliche Zahlungen im Zusammenhang mit dem Mietobjekt abgewickelt werden – sind in den 17 verschiedenen Kostenarten jedoch nicht aufgeführt. Ob der Vermieter trotzdem die Kontoführungsgebühren umlegen darf, lesen Sie hier.
Kontoführungsgebühren sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten
Betriebskosten sind diejenigen Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV. Dazu gehören aber keine Verwaltungskosten, § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrVK.
Die Kosten für die Verbuchung der Miete sowie deren Auszahlungen usw. fallen jedoch unter die Verwaltungskosten. Dabei soll es auch keinen Unterschied machen, ob diese Kosten beim Vermieter selbst oder bei dem von ihm beauftragten Geldinstitut verursacht werden (Amtsgericht (AG) Siegburg, Urteil vom 19.05.1985, Az.: 2 C 75/85). Damit ist die Umlage von Kontoführungsgebühren unzulässig, da diese zu den Verwaltungskosten gehören. Von daher verbietet es sich selbstverständlich auch, die Kontoführungsgebühren als „sonstige Betriebskosten“ im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV im Mietvertrag zu vereinbaren.
Mehr unter: Kosten der Hausverwaltung in der Beriebskostenabrechnung
Umlage der Kontoführungsgebühren als Bestandteil der Grundmiete möglich?
abwälzbar. Denn auf diese Weise würden die Verwaltungskosten nicht als Betriebskosten vereinbart, sondern eindeutig als Bestandteil der Grundmiete ausgewiesen. Zwar müssten die Verwaltungskosten bzw. Kontoführungsgebühren zuvor als Pauschale kalkuliert werden, weil eine spätere Erhöhung nicht möglich sei. Eine Umlage der Verwaltungskosten bzw. Kontoführungsgebühren auf die Mieter sei auf diesem Umweg aber möglich. Gestützt wird diese Auffassung auf eine Entscheidung des Landgerichts (LG) Düsseldorf, das diese rechtliche Konstruktion für zulässig erachtete (LG Düsseldorf, Urteil vom 15.12.1995, Az.: 21 S 182/95).
Dagegen ist aber einzuwenden, dass die Entscheidung der Düsseldorfer Richter im Jahr 1995 erging. Zum 01.01.2004 trat jedoch die neu festgelegte Betriebskostenverordnung in Kraft, in der der Begriff der Verwaltungskosten genau bestimmt ist. Es ist daher fraglich, ob eine Abwälzung der Verwaltungskosten bzw. Kontoführungsgebühren auf die Mieter in dieser Form heutzutage vor den Gerichten noch Bestand hätte.
Von daher ist zu unterscheiden, ob eine solche Klausel für mehrere Mietverträgen aufgenommen oder mittels individueller (also ausgehandelter) Vereinbarung mit dem Mieter gesondert im Mietvertrag bzw. einem Anhang hierzu festgelegt werden soll.
Im ersten Fall wäre eine solche Klausel für eine Vielzahl von Verwendungen bestimmt und unterläge damit dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach §§ 305 ff BGB. Dann müsste aber hinterfragt werden, ob eine solche Klausel im Mietvertrag nicht überraschend ist bzw. eine Umgehung der Betriebskostenverordnung beinhaltet, was der Fall sein dürfte und zur Unwirksamkeit der Klausel führen würde. Wird dagegen eine Individualvereinbarung im Mietvertrag aufgenommen, müsste diese wirksam sein, sofern ein Höchstbetrag für die Gebühren genannt ist und der Vermieter das Konto nur für das Mietobjekt (also nicht für eigene Zwecke) nutzt. Gehen auf dem Konto die Zahlungen mehrerer Mieter ein, darf der Vermieter die Kontoführungsgebühren aber nur anteilig auf die jeweiligen Mieter verteilen.
