Die Bedeutung des Begriffes „Umlageausfallwagnis“ dürfte vielen Mietern, aber auch zahlreichen Vermietern nicht geläufig sein. Auch in der Betriebskostenverordnung (BetrKV), in der die insgesamt 17 umlagefähigen Kostenarten genannt werden, ist dieser Begriff nicht enthalten. Neben einer Erklärung dieses Begriffes ist daher auch eine Klärung der Frage nach der Umlagefähigkeit erforderlich.
Tatsächlich spielt das Umlageausfallwagnis im preisfreien Wohnraum nur eine untergeordnete Rolle. Was es damit auf sich hat und unter welchen Voraussetzungen das Umlageausfallwagnis umgelegt werden kann, erfahren Sie in diesem Artikel.
Preisfreier Wohnraum: Umlageausfallwagnis nur als Individualvereinbarung möglich
Bei nicht preisgebundenem Wohnraum ist eine Abwälzung des Umlageausfallwagnis auf den Mieter lediglich dann möglich, wenn dies ausdrücklich individualvertraglich (also ausgehandelt) vereinbart wird. Weiterhin muss ein Höchstbetrag bestimmt werden, da die Kosten für den Mieter sonst unkalkulierbar erscheinen. In der Praxis sind solche Vereinbarungen jedoch eher selten.
Unwirksam ist dagegen eine formularmäßige Klausel im Mietvertrag, die regelmäßig für eine Vielzahl von Verwendungen bestimmt ist und damit dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach §§ 305 ff BGB unterliegt. In diesem Fall ist die Klausel für den Mieter überraschend und wird daher nicht Vertragsbestandteil, § 305c BGB (LG Trier, Beschluss vom 15.10.2007, Az.: 11 O 258/07). Hintergrund ist, dass beim preisfreien Wohnraum die Verteilung eines Umlageausfallwagnisses auf den Mieter nach § 2 BetrKV nicht vorgesehen ist und damit in den typischen Risikobereich des Vermieters fällt. Der Mieter braucht daher mit einer solchen Klausel nicht zu rechnen.
Umlageausfallwagnis: Das Risiko von uneinbringlichen Betriebskosten bei Sozialwohnungen
Das Umlageausfallwagnis ist das Risiko, dass der Vermieter bei der Vermietung von öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum (Sozialwohnungen) hat, weil möglicherweise die Betriebskosten nicht gezahlt werden oder nicht umgelegt werden können. Definiert ist dieses Risiko in § 25a Satz 1 Neubaumietenverordnung (NMV 1970), die auf steuerbegünstigten preisgebunden Wohnraum entsprechend angewendet wird. Danach ist das Umlageausfallwagnis…
„das Wagnis einer Einnahmenminderung, die durch uneinbringliche Rückstände von Betriebskosten oder nicht umlegbarer Betriebskosten infolge Leerstehens von Raum, der zur Vermietung bestimmt ist, einschließlich der uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung entsteht.“
Erfasst wird also das Risiko von Einnahmeverlusten durch
- nicht realisierbare Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen
- leer stehenden Wohnraum
- die in diesem Zusammenhang entstehenden Kosten der Rechtsverfolgung der offenen Forderungen
Dieses Risiko beruht darauf, dass der Vermieter den preisgebundenen Wohnraum nur zu einer bestimmten Höchstmiete und nur an Bezugsberechtigte überlassen darf. Dadurch können in erster Linie Leerstände entstehen, wobei die in dieser Zeit anfallenden Betriebskosten nicht umlagefähig sind. Aber auch Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung kann der Vermieter nicht realisieren, wenn der Mieter zahlungsunfähig ist und die Nachforderung beispielsweise nicht an das Jobcenter weiterreicht bzw. das vom Jobcenter dafür enthaltene Geld nicht an den Vermieter zahlt.
Das Umlageausfallwagnis darf 2% der Betriebskosten nicht übersteigen
Um das Umlageausfallwagnis abzudecken, darf der Vermieter dieses mit maximal 2% der im Abrechnungszeitraum auf den Wohnraum entfallenden Betriebskosten ansetzen, § 25a Satz 2 NMV 1970.
Maßgebliche Berechnungsgrundlage sind die tatsächlich anfallenden Betriebskosten, nicht jedoch die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters. Damit ist die Gesamtbelastung der Betriebskosten entscheidend und nicht der jeweils auf den einzelnen Mieter entfallende Anteil der Betriebskosten in dessen Einzelabrechnung (Landgericht (LG) Hamburg, Urteil vom 19.09.1989, Az.: 16 S 20/87).
Die Einbeziehung des Umlageausfallwagnisses ist aber ausgeschlossen, wenn der Mieter durch eine Kaution oder Bürgschaft Sicherheit leistet, § 25a Satz 3 NMV 1970.
