Sollen Betriebskosten auf einen Mieter umgelegt werden, kommt es darauf an, was im Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter vereinbart wurde. Vom Inhalt dieser Vereinbarung hängt es dann wiederrum ab, welche Betriebskostenarten im Einzelnen auf den Mieter abgewälzt werden können. Allerdings ist es möglich, dass während des Mietverhältnisses neue Betriebskostenarten hinzukommen, etwa die Wartungskosten für die neuerdings gesetzlich vorgeschriebenen Rauchmelder oder die Vergabe der Treppenhausreinigung an eine externe Firma, weil die Mieter die Treppen nicht putzen. Wie Vermieter solche neuen Betriebskosten umlegen können, lesen Sie hier.
1. Grundvoraussetzung für die Umlage von Betriebskosten: Vereinbarung im Mietvertrag
Die Grundvoraussetzung für die Verteilung von Betriebskosten auf die Mieter ist, dass dies im Mietvertrag vereinbart ist.
2. Neue Betriebskosten umlegen: Unter welchen Voraussetzungen das möglich ist
Kommen zu den bisherigen Betriebskostenarten, die im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags vereinbart sind, neue Kostenpositionen hinzu, die eben gerade nicht mietvertraglich erfasst sind, ist dies nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Denn der Anfall neuer Betriebskostenarten ist nicht von der ursprünglichen Umlagevereinbarung im Mietervertrag erfasst.
Möchte der Vermieter neue Betriebskosten umlegen, sind daher folgende Voraussetzungen erforderlich:
3. Neue Betriebskostenart vom Katalog des § 2 BetrVK erfasst
Zunächst muss die neue Kostenposition umlagefähig sein und daher zu eine der in § 2 Nr. 1 bis 16 BetrVK genannten Betriebskostenarten gehören. Ist das nicht der Fall, ist die betreffende Kostenposition ohnehin nicht umlegbar.
Bei § 2 Nr. 17 BetrVK „sonstige Betriebskosten“ besteht die Besonderheit, dass diese nur umlagefähig sind, wenn sie im Mietvertrag konkret benannt sind. Fehlt es daran, sind diese Betriebskostenarten nicht umlegbar, da der Mieter bei Vertragsschluss nicht wusste, worauf er sich einlässt. Für die spätere Umlage von neuen „sonstigen“ Betriebskosten“ dürfte daraus zu folgern sein, dass diese bereits bei Vertragsschluss konkret benannt sein müssen.
4. Öffnungsklausel im Mietvertrag enthalten
Um neue Betriebskosten einzuführen und diese auf die Mieter umzulegen, ist eine sogenannte Öffnungsklausel (Ergänzungsklausel) im Mietvertrag erforderlich (BGH, Urteil vom 27.09.2006, Az.: VIII ZR 80/06). Eine solche Klausel, womit neu entstehende Betriebskostenarten auch nach dem Abschluss des Mietvertrags auf die Mieter abgewälzt werden dürfen, kann wie folgt lauten:
Werden öffentliche Abgaben neu eingeführt oder entstehen Betriebskosten neu, so können diese vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden.
Ist keine Öffnungsklausel im Mietvertrag enthalten, ist die Umlage neuer Betriebskosten nur in bestimmten Ausnahmefällen auf die Mieter möglich.
5. Schriftliche Mitteilung an die Mieter
Schließlich ist es erforderlich, dass der Vermieter den Mietern schriftlich anzeigt, dass eine neue Betriebskostenart anfällt (BGH, Urteil vom 07.04.2004, Az.: VIII ZR 167/03). Ohne eine solche Mitteilung dürfte die Umlage der neuen Kostenposition unwirksam sein.
Daher sollte der Vermieter im Streitfall in der Lage sein, den Zugang der schriftlichen Mitteilung an die Mieter zu beweisen. Das kann etwa dadurch geschehen, dass ein Bote wie etwa der Hausmeister die Schreiben einkuvertiert und in diese in den Hausbriefkasten der Mieter einwirft. Damit gelten die Schreiben als zugegangen, wobei der Hausmeister für den Zugang als Zeuge benannt werden kann.
6. Keine Öffnungsklausel im Mietvertrag vorhanden: Wann neue Betriebskosten trotzdem umlegbar sind
Fehlt es im Mietvertrag an einer Öffnungsklausel, kann der Vermieter neue Betriebskosten nur in bestimmten Ausnahmefällen umlegen.
7. Neue Betriebskosten durch Modernisierung
Auch ohne Öffnungsklausel können neue Betriebskosten als Folge einer von den Mietern duldungspflichtigen Modernisierungsmaßnahme zulässig sein (so für die Installation eines neuen Kabelanschlusses anstelle des vorherigen Satellitenempfangs: BGH, Urteil vom 27.06.2007, Az.: VIII ZR 202/06). Hier Ist die Umlage im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung möglich, da – vereinfacht gesagt – eine solche Vereinbarung geschlossen worden wäre, wenn die Umstände den Mietvertragsparteien von vornherein bekannt gewesen wären.
8. Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag
Entstehen neuen Betriebskostenarten und ist eine Verteilung auf die Mieter mangels Öffnungsklausel oder duldungspflichtiger Modernisierungsmaßnahme nicht möglich, kann die Umlage auch im Wege einer Ergänzungsvereinbarung zum bestehenden Mietvertrag festgelegt werden. Zu beachten ist hierbei jedoch, dass eine solche Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter nur einvernehmlich getroffen werden kann. Es hängt daher letztlich vom Verhandlungsgeschick des Vermieters ab, ob eine solche Lösung zustande kommt.
