Betriebskostenabrechnung beim Mieterwechsel

Mieterwechsel erfolgen meist innerhalb einer laufenden Abrechnungsperiode. Obwohl jeder Mieter die Betriebskosten nur für die Dauer seiner Mietzeit zu tragen hat, braucht der Vermieter hier beim Auszug eines Mieters keine gesonderte Betriebskostenabrechnung zu erstellen.

Vielmehr muss er die auf den früheren Mieter entfallenden Betriebskosten erst abrechnen, wenn die Jahresabrechnung für alle Mieter erstellt wird. Da während einer Abrechnungsperiode jedoch sowohl der frühere als auch der neue Mieter Betriebskosten zu zahlen haben, müssen diese Kosten anteilig und gerecht auf beide umgelegt werden.

Für die Abrechnung der Betriebskosten bei einem Mieterwechsel gelten bestimmte Regeln, über die wir in diesen Artikel aufklären wollen.

Jeder Mieter trägt seine Kosten selber

Bleibt ein Mieter trotz beendetem Mietverhältnis weiterhin in der Wohnung und / oder gibt diese nicht an den Vermieter heraus, muss er die für Zeit nach dem Ende des Mietverhältnisses anfallenden Betriebskostenvorauszahlungen weiterhin an den Vermieter zahlen. Dabei können die Vorauszahlungen auf das ortsübliche Niveau angehoben werden. Ist umgekehrt für eine geräumte Wohnung der Beginn des Mietverhältnisses mit dem neuen Mieter mietvertraglich festgelegt, hat dieser ab diesem Zeitpunkt auch die Betriebskosten zu zahlen. Das gilt unabhängig davon, ob der neue Mieter bereits eingezogen ist oder nicht.

Bei Leerstand muss meistens der Vermieter zahlen

Stehen Wohnungen leer, muss der Vermieter diese in die Betriebskostenabrechnung mit einbeziehen und die auf die leerstehenden Wohnungen entfallen Betriebskosten grundsätzlich selber zahlen. Das gilt jedenfalls dann, wenn die Betriebskosten „im Verhältnis der vermieteten Fläche zueinander“ aufgeteilt (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 31.05.2006, Az.: VIII ZR 159/05) oder „nach der bewohnten Fläche“ bzw. für jede einzelne Mietwohnung nach der entsprechenden Kopfzahl umgelegt werden (Landgericht (LG) Krefeld, Urteil vom 17.03.2010, Az.: 2 S 56/09). Nur bei einer Umlegung nach der „Wohnfläche“ gemäß § 556a BGB können die Kosten auf alle Wohnungen umgelegt werden, egal ob sie bewohnt sind oder leer stehen.

Verbrauchsabhängige Kosten müssen abgelesen werden

Auch wenn der Vermieter beim Auszug eines Mieters keine Zwischenabrechnung erstellen muss: Eine Zwischenablesung der Zählerstände bei den verbrauchsabhängigen Betriebskosten (Gas, Strom, Wasser) ist durchzuführen.

Zudem gelten für Heizkosten besondere Regeln: Hier hat der Gebäudeeigentümer bei einem Nutzerwechsel während der Abrechnungsperiode eine Zwischenablesung bei den betroffenen Erfassungsgeräten durchzuführen, die damit (nur) den verbrauchsabhängigen Anteil der Heizkosten betrifft, § 9b Abs. 1 Heizkostenverordnung (HeizkostenV). Demgegenüber sind die Grundkosten der Heizung nach Gradtagszahlen oder zeitanteilig aufzuteilen, § 9b Abs. 2 HeizkostenV. Die Gradtagszahlen berücksichtigen, dass die Nutzung der Heizung an unterschiedlichen Tagen (etwa im Sommer und Winter) verschieden ist und werden vom deutschen Wetterdienst ermittelt. So lautet etwa die Gradzahlentabelle aus der Richtlinie VDI 2067:
 

Praxisbeispiel: Mieterwechsel wegen Auszug

Die Abrechnungsperiode für die Heizkosten liegt regelmäßig in der Zeit vom 01.05. bis 30.04. Am 15.01. fand ein Mieterwechsel statt.

Fazit: Sie berechnen die Grundkosten für die Heizung wie folgt:

Promille je Monat  von Mai bis Dezember:

Für Januar rechnen Sie:

15 Tage x  5,484 Promille je Tag = 82,26 Promille

Von den nicht verbrauchsabhängigen Heizkosten muss der ausgezogene Mieter also (nur) 552,26 Promille = 55,23% (470 + 82,26) tragen, obwohl er innerhalb der Abrechnungsperiode wesentlich länger in der Wohnung lebte als der neue Mieter. Dies hängt damit zusammen, dass die Gradzahltabelle die unterschiedliche Heizunhsnutzung in den Sommer- und Wintermonaten berücksichtigt.

Ausnahmsweise kann die Gradtagszahlmethode nicht nur für die verbrauchsunabhängigen, sondern auch für die verbrauchshängigen Heizkosten angewendet werden. In der Praxis wird so verfahren, wenn ein Gerät ausgefallen ist oder speziell bei Verdunstern keine Ablesung möglich ist.

Nach der zweiten Methode in § 9b Abs. 2 HeizkostenV können die nicht verbrauchsabhängigen Heizkosten auch zeitanteilig (etwa nach 1/12 je Monat) umgelegt werden, was aber an sich nur für die von der Außentemperatur unabhängigen Warmwasserkosten gilt.

Sofern nicht mietvertraglich auf den Mieter abgewälzt, hat der Vermieter die Kosten der Zwischenablesung zu tragen, da diese nicht umlagefähige Verwaltungskosten sind (BGH, Urteil vom vom 14.11.07 AZ: VIII ZR 19/07).