Sind im Mietvertrag Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, muss der Vermieter darüber jährlich abrechnen. Dabei muss die Betriebskostenabrechnung dem Mieter spätestens innerhalb von 12 Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zugegangen sein, § 556 Abs. 3 Satz 1 und 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Findet ein Mieterwechsel während des Abrechnungszeitraums statt, braucht der Vermieter zu diesem Zeitpunkt aber keine Teilabrechnung zu erteilen, § 556 Abs. 3 Satz 4 BGB. Wie die Abrechnung beim Mieterwechsel funktioniert und worauf es ankommt, ist in diesem Artikel für Sie zusammengestellt.
Inhalt: Teilabrechnung der Betriebskosten bei Mieterwechsel
Teilabrechnung: Das ist die Ausgangslage
1. Leerstand fällt dem Vermieter zur Last
2. Beim Mieterwechsel muss eine Zwischenablesung erfolgen
3. Zwischenablesung ja, vorzeitige Teilabrechnung nein
4. So funktioniert die Teilabrechnung
5. Teilabrechnung des Anteils der verbrauchsabhängigen Kosten
6. Teilabrechnung des Anteils der verbrauchsunabhängigen Kosten
7. Was sonst noch bei der Teilabrechnung wichtig ist
Teilabrechnung: Das ist die Ausgangslage
Wechselt ein Mieter während des Abrechnungszeitraums, möchte er auch nur die tatsächlich für ihn angefallenen Betriebskosten bezahlen. Dies gilt für den ausziehenden Mieter bis zum Ende des Mietverhältnisses und für den einziehenden Mieter ab dem Beginn des Mietverhältnisses. In der jährlichen Betriebskostenabrechnung bzw. Teilabrechnung muss der Vermieter dies berücksichtigen, was insbesondere für die verbrauchsabhängigen Kosten gilt.
Dabei sind folgende Punkte wichtig:
1. Leerstand fällt dem Vermieter zur Last
Bleibt die Wohnung nach dem Ende des Mietverhältnisses mit dem ausgezogenen Mieter vorübergehend unvermietet, braucht der neue Mieter die Betriebskosten erst ab dem Beginn seines Mietverhältnisses zu zahlen. Die in der Zeit des Leerstands anfallenden Betriebskosten fallen dem Vermieter zur Last. Er darf diese Kosten nicht auf die anderen Mieter verteilen oder gar dem neuen Mieter auferlegen.
Umgekehrt ändert ein vorzeitiger Auszug des Vormieters bzw. ein verspäteter Einzug des neuen Mieters nichts daran, dass die Betriebskosten bis zum Ende bzw. ab dem Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen sind.
2. Beim Mieterwechsel muss eine Zwischenablesung erfolgen
Mit dem Ende des Mietverhältnisses des Vormieters hat der Vermieter die Pflicht, die Zählerstände für Wasser, Strom und Gas abzulesen sowie bei Ölheizungen die Füllmenge im Tank festzustellen (Zwischenablesung). Stand die Wohnung leer und erfolgte in dieser Zeit ein Verbrauch (etwa durch Handwerker), kann mit Beginn des neuen Mietverhältnisses eine erneute Zwischenablesung erforderlich sein. Die gilt ebenso bei mehrfachen Mieterwechseln während einer Abrechnungsperiode.
Die Kosten der Zwischenablesung hat der Vermieter zu zahlen, da diese als Verwaltungskosten nicht zu den Betriebskosten gehören und daher nicht umlagefähig sind. Es bleibt dem Vermieter aber unbenommen, mit dem Mieter zu vereinbaren, dass dieser bei einem Auszug während des Abrechnungszeitraums die Kosten der Zwischenablesung trägt (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 14.11.2007, Az.: IIX ZR 10/07).
3. Zwischenablesung ja, vorzeitige Teilabrechnung nein
Zwar muss der Vermieter bei einem Mieterwechsel bei den verbrauchsabhängigen Kosten eine Zwischenablesung durchführen (so für Heizung und Warmwasser: § 9b Abs. 1 Heizkostenverordnung (HeizkostenV). Er braucht aber nicht sofort eine Teilabrechnung für den ausziehenden Mieter zu erteilen, auch nicht für einzelne Kostenarten, § 556 Abs. 3 Satz 4 BGB. Hinzu kommt, dass dem Vermieter regelmäßig erst am Ende des Abrechnungszeitraums sämtliche Kostenbelege vorliegen.
Für den ausziehenden Mieter hat das zur Folge, dass er seine Betriebskostenabrechnung erst dann verlangen kann, wenn der Vermieter für alle Mieter abrechnet. Das kann im ungünstigsten Fall sogar dazu führen, dass der Mieter 23 Monate auf seine Abrechnung warten muss. Denn endet das Mietverhältnis nach dem ersten Monat des Abrechnungszeitraums, dauerst es noch weitere elf Monate bis zum Ablauf dieses Zeitraums. Nach dem Ablauf des Abrechnungszeitraums hat der Vermieter aber 12 Monate Zeit, um die Betriebskostenabrechnung zu erteilen. Der Vermieter kann zwar eher abrechnen, muss es aber nicht.
4. So funktioniert die Teilabrechnung
Existiert kein besonderes mietvertraglich vereinbartes Aufteilungsverfahren, ist bei Heizung und Warmwasser für die Teilabrechnung nach der HeizkostenV zu verfahren. Dabei wird zwischen verbrauchsabhängigen und verbrauchsunabhängigen Kosten unterschieden.
5. Teilabrechnung des Anteils der verbrauchsabhängigen Kosten
Der Vermieter muss den verbrauchsabhängigen Kostenanteil grundsätzlich mit Hilfe der Zwischenablesung ermitteln. Ermöglicht der Mieter zum Ablesetermin keinen Zugang zu seiner Wohnung, darf der Verbrauch nach zwei vergeblichen Ableseversuchen auf Grundlage auf der Grundlage vergleichbarer Räume oder dem prozentualen Vorjahresanteil geschätzt werden.
Ist die Zwischenablesung wegen technischer Schwierigkeiten nicht möglich, hat der Vermieter die Kosten nach der Gradtagszahlentabelle oder zeitanteilig entsprechend der Wohndauer der Mieter abzurechnen, § 9b Abs. 3 in Verbindung mit § 9b Abs. 2 HeizkostenV.
Erfolgt keine Zwischenablesung und liegt kein zulässiger Ausnahmefall vor, darf der Mieter die berechneten Kosten um 15% kürzen, § 12 Abs. 1 HeizkostenV.
6. Teilabrechnung des Anteils der verbrauchsunabhängigen Kosten
Hier ist zunächst für die Abrechnung des Warmwassers und der Heizkosten weiter zu differenzieren.
Beim Warmwasser ist verbrauchsunabhängige Anteil stets zeitanteilig zu verteilen. Maßstab ist die Wohndauer des einzelnen Mieters.
Demgegenüber hat der Vermieter bei der Ermittlung des verbrauchsunabhängigen Anteils der Heizkosten ein Wahlrecht. Der Kostenanteil kann – wie beim Warmwasser – zeitanteilig verteilt werden. Oder es erfolgt eine Verteilung nach Gradtagszahlen, was in der Praxis überwiegend der Fall ist.
In der Gradtagszahlentabelle wird der unterschiedliche Heizbedarf zu verschiedenen Jahreszeiten wiedergegeben. Dabei ist naturgemäß der anteilige Jahresverbrauch in den Sommermonaten weitaus geringer als in der kalten Jahreszeit.
Einzelheiten zu den Gradtagszahlen und zur darauf beruhenden Berechnung des verbrauchsunabhängigen Anteils der Heizkosten – nebst einem Praxis-Beispiel – finden Sie hier: https://www.betriebskostenabrechnung.com/blog/gradtagszahlen-betriebskostenabrechnung/
7. Was sonst noch bei der Teilabrechnung wichtig ist
Folgende Punkte können im Zusammenhang mit der Teilabrechnung von Bedeutung sein:
- Zurückbehaltung der Kaution
Der Vermieter darf von der Kaution des ausgezogenen Mieters einen angemessenen Betrag einbehalten, der die zu erwartende voraussichtliche Nachzahlung abdeckt.
- Verspätete Wohnungsrückgabe
Erfolgt die Rückgabe der Wohnung verspätet, also erst nach dem Ende des Mietverhältnisses, muss der frühere Mieter bis zur Wohnungsübergabe die Betriebskostenvorauszahlungen weiterhin leisten. Der Vermieter darf etwaige bisher zu niedrig geforderte Vorauszahlungen auf die ortsübliche Höhe anpassen.
