Ein Wechsel der Mietpartei fällt in den seltensten Fällen mit dem Ende der Abrechnungsperiode zusammen, insbesondere, wenn die Abrechnungszeiträume für Betriebskosten (üblicherweise 01.01.-31.12.) und Heiz-/Warmwasserkosten (zumeist mitten im Jahr, z.B. 01.05.-30.04.) auseinander fallen. D
er Vermieter wird sich in diesem Fall fragen, ob er bei jedem Mieterwechsel, insbesondere sollte dieser mehr als einmal während der Abrechnungsperiode erfolgen, eine gesonderte Abrechnung vornehmen muss und welche Fristen laufen. Der Mieter, insbesondere wenn er bereits in der ersten Jahreshälfte auszieht, wird sich fragen, wann er eine Abrechnung fordern darf und wie lange ihm eine Nachzahlung drohen kann.
Wichtig ist vorab die Beantwortung der Frage ob es sich überhaupt um einen „echten“ Mieterwechsel handelt. Normalfall eines Mieterwechsels ist, dass der ursprüngliche Mietvertrag gekündigt und ein neuer Mietvertrag mit einem anderen Mieter abgeschlossen wird. Möglich sind jedoch Sonderfälle wie der vertraglich vereinbarte und durch obligatorische Zustimmung des Vermieters abgesegnete Eintritt eines anderen Mieters in den mit dem Vermieter bestehenden Vertrag (zumeist im Gewerbemietrecht).
Häufiger ist der Fall des Eintritts eines Dritten in den Vertrag bei Versterben des Mieters. §§ 563 ff. BGB regeln das Eintrittsrecht von Ehe- bzw. Lebenspartner bzw. der im Haushalt lebenden Kinder des Verstorbenen oder sonstiger dauerhafter im Haushalt des Verstorbenen lebender Personen, schlussendlich der Erben. Beiden Varianten des Eintritts eines Dritten, vertraglicher und gesetzlicher, ist gemeinsam, dass ein- und dasselbe Mietverhältnis fortbesteht.
Ein Mietverhältnis (Eintritt in einen bestehenden Mietvertrag)
Soweit sich der Mieterwechsel in demselben Vertragsverhältnis vollzieht, entstehen für den Vermieter keine Besonderheiten. Im Außenverhältnis, d.h. im Verhältnis Mieter – Vermieter ändert sich nichts, da zwar rein tatsächlich die Vertragspartei eine andere Person ist, rechtlich sich an dem ursprünglichen Verhältnis der Vertragsparteien aufgrund gleichbleibender gegenseitiger Rechte und Pflichten nichts ändert. Für den Vermieter bedeutet das, dass für ihn nach Ende des Abrechnungszeitraums die reguläre Frist von zwölf Monaten zur Abrechnungserstellung für eine Mietpartei in einer Mieteinheit läuft.
Für den Alt-Mieter bedeutet das jedoch, dass er keinerlei Anspruch auf Abrechnung durch den Vermieter hat, da er seine Rechte und Pflichten an den eingetretenen Mieter abgegeben hat. Allein der eingetretene Neu-Mieter hat das Recht, die Abrechnung nach Fälligkeit vom Vermieter zu fordern. Ob und wie der Ausgleich einer Nachzahlungsforderung oder eines ausgezahlten Nebenkostenguthabens zwischen den ausgetauschten Mietern zu erfolgen hat, ist allein zwischen diesen zu regeln und geschieht üblicherweise im Rahmen der vertraglichen Eintrittsvereinbarung.
- Keine Konsequenzen für den Vermieter
- Volle Inhaberschaft von Rechten und Pflichten durch den „Neuen“
- Keinerlei Ansprüche des „Alten“
- Ausnahme: vertragliche Regelung im Innenverhältnis
Zwei Mietverhältnisse (Auszug alter Mieter, Einzug neuer Mieter)
Die Frage, ob eine Teilabrechnung durch den Vermieter erstellt werden muss, besteht ausschließlich für den Fall, dass das ursprüngliche Vertragsverhältnis gekündigt und ein neues mit dem neuen Mieter begründet wird. Nur dann gibt es mehrere Mieter aufgrund mehrerer Mietverhältnisse in einer Abrechnungsperiode zu berücksichtigen.
§ 556 Abs. 3 S. 4 BGB bestimmt, dass eine Teilabrechnung dem Vermieter zwar erlaubt ist, er jedoch nicht verpflichtet ist, gesondert abzurechnen. Er darf nach Ablauf der Abrechnungsperiode die Betriebskostenabrechnung unter Einhaltung der Jahresfrist erstellen. Der Mieter kann keine Teilabrechnung bei Auszug fordern.
Merke: Es besteht eine Pflicht des Vermieters zur Teilabrechnung direkt nach dem Auszug!
Das kann für den Mieter, wenn er z.B. zum 31.01. auszieht, bedeuten, dass er unter Umständen fast zwei Jahre, d.h. bis 31.12. des darauffolgenden Jahres auf die Erstellung und Übersendung einer Abrechnung und eine etwaige Nachzahlungsmitteilung warten muss. Etwas anderes gilt nur dann, wenn dies vertraglich zwischen den Parteien vereinbart wurde.
Wird über die gesamte Abrechnungsperiode Rechnung gelegt, stellt sich, insbesondere für den Mieter, die Frage, ob und wie sein Anteil am Abrechnungszeitraum berechnet und dargestellt wird. Für die Aufteilung der anteiligen Kosten ist zwischen verbrauchsabhängigen und verbrauchsunabhängigen Kosten zu unterscheiden.
Verbrauchsunabhängige Kosten
Die verbrauchsunabhängigen Kosten werden zeitanteilig zwischen den Mietern der verschiedenen nacheinander folgenden Mietverhältnisse eines Mietobjekts aufgeteilt. Hat ein Mieter z.B. in der Abrechnungsperiode 01.01. bis 31.01. im Zeitraum vom 01.01. bis 31.03., der darauffolgende für den Rest des Jahres vom 01.04. bis 31.12. das Mietobjekt bewohnt, so trägt bei verbrauchsunabhängigen Kosten wie z.B Müllgebühren, Hauswartkosten, Gartenpflege o.ä., der erste Mieter ein Viertel (3/12) der Gesamtkosten, der folgende Mieter drei Viertel (9/12) der Gesamtkosten der jeweiligen verbrauchsunabhängigen Betriebskostenposition.
Verbrauchsunabhängige Kosten = zeitanteilige Abrechnung
Verbrauchsabhängige Kosten
Im Falle der verbrauchsabhängigen und damit auch danach abzurechnenden Kosten (überwiegend im Falle der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung) gestaltet sich die Aufteilung anders. § 9 b Abs. 1 Heizkostenverordnung schreibt hier eine Zwischenablesung vor. Der Vermieter kann diese entweder selbst vornehmen oder das Wärmedienstunternehmen dazu beauftragen. Die dadurch entstehenden Kosten dürfen nicht zu Lasten des Mieters gehen, da es sich, so der Bundesgerichtshof laut Urteil vom 14.11.2007 (BGH VIII ZR 19/07), um Verwaltungskosten handelt, die vom Vermieter zu tragen sind.
Verbrauchsabhängige Kosten:
- Zwischenablesung
- Gradtagszahlmethode
- Nur wenn nicht anders möglich: zeitanteilig
In der Abrechnung müssen die verbrauchsabhängigen Kosten dann anhand der erfolgten Zwischenablesung aufgeteilt werden. Die Grundkosten der Heizkosten können alternativ nach Gradtagszahlmethode oder zeitanteilig aufgeteilt werden, die übrigen Kosten des Warmwasserverbrauchs sind zeitanteilig aufzuteilen. Fehlt es an der Möglichkeit einer Verbrauchserfassung selbst oder der hinreichend genauen Verbrauchserfassung, wie es z.B. bei Verwendung von Verdunstungsröhrchen häufig der Fall ist, so ist gemäß § 9 b Abs. 3 Heizkostenverordnung auch der Verbrauch nach Gradtagszahlmethode abzurechnen. Per Mietvertrag ist es jedoch möglich, die Kostenaufteilung bei Mieterwechsel anderweitig aufzuteilen, soweit die Vereinbarung nicht unbillig im Sinne des § 315 BGB ist. In der Praxis wird es an einer solchen Vereinbarung im Normalfall jedoch fehlen bzw. vertraglich auf die in der Heizkostenverordnung bestimmten Teilungsmodi zurückgegriffen werden.
Unterlässt der Vermieter die Zwischenablesung sind die Verbrauchskosten ebenfalls anhand der Gradtagzahlmethode aufzuteilen; geschieht dies aus Gründen, die vom Vermieter zu vertreten sind, sind die Anteile der Nutzer gemäß § 12 Abs. 1 HeizKV um 15 % zu kürzen (vgl. auch LG Hamburg vom 05.05.1988, 7 S 166/87).
