Der Vermieter kann wählen, ob er im Mietvertrag eine vom Mieter (monatlich) zu leistende Betriebskostenpauschale oder Betriebskostenvorauszahlung festlegt, § 556 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Obwohl meistens Vorauszahlungen vereinbart werden, entscheiden sich einige Vermieter für die Pauschale. Sie schätzen daran, dass keine Betriebskostenabrechnung erstellt werden muss und daher insoweit auch kein Widerspruch des Mieters möglich ist.
Trotzdem kann diese vermeintliche Erleichterung schnell nach hinten losgehen: Nämlich dann, wenn der Vermieter drauf zahlt und er mangels mietvertraglicher Vereinbarung die Pauschale nicht erhöhen kann.
Auf die genaue Bezeichnung kommt es an
Zwar kann der Vermieter sogar „mischen“ und für einen Teil der Betriebskosten eine Pauschale erheben und für den anderen Teil eine Vorauszahlung fordern, über die jährlich abzurechnen ist. Allerdings muss er im Mietvertrag auch alles exakt bezeichnen. Für den Mieter muss also verständlich sein, ob eine Pauschale oder Vorauszahlung gewollt ist. Unklarheiten gehen dabei zu Lasten des Vermieters, so dass in diesem Fall die für den Mieter günstigste Regelung gilt.
So wird die Betriebskostenpauschale vereinbart
Um die Betriebskostenpauschale zu vereinbaren, muss diese im Mietvertrag so bezeichnet sein. Anzugeben im Mietvertrag sind sämtliche Kostenarten, die durch die Pauschale abgegolten werden, sowie diejenigen, die ggf. gesondert zu zahlen sind. Fehlen solche Angaben, ist davon auszugehen, dass der Mieter mit der Pauschale alle Betriebskosten bezahlt.
Die Höhe der Betriebskostenpauschale sollte der Vermieter an seinen Erfahrungswerten ausrichten und einen „Sicherheitszuschlag“ einkalkulieren. Dabei ist er gegenüber dem Mieter aber nicht verpflichtet, seine Kalkulation zur Berechnung der Pauschale offen zu legen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 16.11.2011, Az.: VIII ZR 106/11).
Das darf nicht mit der Pauschale vereinbart werden
Bei der Betriebskostenpauschale muss der Vermieter zwei Grenzen beachten:
- Die Bestimmungen der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) sind zwingend. Hier darf der Vermieter keine Pauschale erheben, sondern muss die Kosten für Heizung und Warmwasser mindestens zu 50% verbrauchsabhängig abrechnen. Die HeizkostenV gilt allerdings nicht, wenn es sich um ein Zweifamilienhaus handelt, in dem eine Wohnung vom Vermieter und die andere vom Mieter bewohnt wird.
- Innerhalb einer Kostenart darf grundsätzlich nicht gewechselt werden. Wurde also für einen Teil der Betriebskosten eine Vorauszahlung vereinbart, kann der Vermieter nicht einfach zur Pauschale übergehen.
Einvernehmlich ist ein solcher Wechsel allerdings möglich. Zudem kann der Vermieter von der Pauschale zur Vorauszahlung übergehen, wenn er bei den verbrauchs- und/oder verursachungsabhängigen Betriebskosten auf eine Abrechnung nach Verbrauch bzw. Verursachung umstellt (etwa durch Verbrauchserfassungsgeräte wie Wasseruhren für alle Wohnungen oder unterschiedliche Müllgebühren nach Verursachung), § 556a Abs. 2 BGB. Zulässig ist das jedoch nur für die Zukunft, wobei dies dem Mieter zuvor schriftlich mitgeteilt werden muss
Wie eine Erhöhung der Pauschale möglich ist
Unter den zwei Voraussetzungen des § 560 Abs. 1 BGB kann der Vermieter die Betriebskostenpauschale jederzeit erhöhen:
Die zweite Voraussetzung ist, dass das Erhöhungsverlangen schriftlich gegenüber dem Mieter erfolgt, wobei in dem Schreiben der Grund für die Erhöhung zu bezeichnen und zu erläutern ist. Damit ist gemeint, dass bei einer Erhöhung einer Kostenart der frühere und jetzige Betrag, die sich daraus ergebende Differenz sowie der daraus auf den Mieter entfallende Anteil in dem Erhöhungsverlangen anzugeben ist.
Sind diese Voraussetzungen erfüllt, schuldet der Mieter die erhöhte Pauschale zu Beginn des übernächsten Monats, der auf das Erhöhungsverlangen folgt, § 560 Abs. 2 BGB (erfolgt also etwa das Verlangen am 15.03., muss der Mieter ab dem 01.05. mehr zahlen).
Wann der Mieter eine Herabsetzung verlangen kann
Ermäßigen sich die Betriebskosten, hat der Vermieter die Betriebskostenpauschale von diesem Zeitpunkt an herabzusetzen, § 560 Abs. 3 BGB. Umgekehrt kann der Mieter eine Herabsetzung verlangen, wenn er konkrete Anhaltspunkte dazu vorträgt (etwa der dauerhafte Auszug des Ehepartners aus der gemeinsamen Wohnung aufgrund Trennung).
