In der Regel ist der Mieter aufgrund des Mietvertrags zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet. Zieht er nach Beendigung des Mietverhältnisses innerhalb des Abrechnungszeitraums aus, ist hinsichtlich der verbrauchsabhängigen Kosten eine Zwischenablesung erforderlich.
Die dafür entstehenden Kosten tauchen dann in mancher Betriebskostenabrechnung unter dem Begriff „Nutzerwechselgebühr“ (Zwischenablesegebühr, Kosten der Zwischenablesung o. ä.) auf. Dabei stellt sich, die Frage, ob der Mieter diese Kosten tatsächlich zahlen muss.
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV), in der die 17 umlagefähigen Kostenarten geregelt sind, gibt darauf keine Antwort. Wir klären Mieter und Vermieter in diesem Artikel auf.
BGH: Mieter muss Nutzerwechselgebühr nur bei vertraglicher Vereinbarung zahlen
Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte die Frage, ob der Mieter die Nutzerwechselgebühr in der Betriebskostenabrechnung zahlen muss, zu entscheiden. Danach dürfen diese Kosten nicht auf die Mieter verteilt werden. Nach Ansicht der Karlsruher Richter gehört die Nutzerwechselgebühr den Verwaltungskosten, die vom Vermieter zu tragen sind, § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrVG. Der Mieterwechsel und das Erfordernis einer Zwischenablesung falle regelmäßig in Risikobereich des Vermieters (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 14.11.2007, Az.: VIII ZR 19/07).
Zugelassen hat der BGH allerdings, dass die Nutzerwechselgebühr mietvertraglich auf den Mieter abgewälzt wird.
Nutzwechselgebühr: Wenn der Mieter laut Mietvertrag zahlen muss
Die Nutzerwechselgebühr kann im Mietvertrag auf zwei Arten dem Mieter auferlegt werden: Zum einen durch eine Klausel im „Kleingedruckten“ und zum anderen als „Sonstige Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrKV.
Klausel im Mietvertrag
Obwohl eine Klausel, wonach der Mieter die Nutzerwechselgebühr in der Betriebskostenabrechnung zu tragen hat, inzwischen im „Kleingedruckten“ eines Mietvertrags gängig zu sein scheint, ergeben sich dagegen trotzdem Bedenken. Denn meistens ist die Klausel für eine „Vielzahl von Verträgen“ vorformuliert und unterliegt damit dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), §§ 305 ff Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). So wurde etwa eine solche Klausel für unwirksam erklärt, weil sie den Mieter wegen der Abweichung von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung unangemessen benachteilige (Amtsgericht (AG) Hohenschönhausen, Urteil vom 31.03.2008, Az.: 16 205/07). In der Rechtslehre wird dagegen vertreten, dass die Klausel – ebenfalls wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters – unwirksam sei, wenn sie auch für den Fall gelte, bei denen die Beendigung des Mietverhältnisses vom Vermieter verschuldet wurde.
Aufgrund dieser Bedenken sollte eine Klausel allenfalls handschriftlich am Ende des Mietvertrags unter „Zusätzliche Vereinbarungen“ o. ä. aufgenommen werden.
„Sonstige Betriebskosten“ im Mietvertrag
„Sonstige Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrKV müssen im Mietvertrag konkret bezeichnet werden, damit die Umlagefähigkeit auf den Mieter wirksam vereinbart ist (BGH, Urteil vom 07.04.2004, Az.: VIII ZR 146/03).
Hier hat der Vermieter die Möglichkeit, in der von ihm anzugebenden Liste der „sonstigen Betriebskosten“ die Übernahme der Nutzerwechselgebühr in der Betriebskostenabrechnung aufzunehmen.
