Nach den meisten Mietverträgen hat der Mieter die Betriebskosten zu tragen und darauf monatlich eine Vorauszahlung zu leisten. Endet der Mietvertrag und zieht der Mieter aus der Wohnung aus, darf der Vermieter nur die bis zum Ende des Mietverhältnisses angefallen Betriebskosten abrechnen, also nur für diesen Zeitraum eine Betriebskostenabrechnung erstellen. Da das Mietverhältnis jedoch in den seltensten Fällen zugleich mit dem Abrechnungszeitraum endet, ist für verbrauchsabhängige Kosten wie Heizung und Warmwasserversorgung regelmäßig eine Zwischenablesung erforderlich. Ob diese Kosten vom Vermieter oder vom Mieter zu zahlen sind, erfahren Sie hier.
Zwischenablesung für Kosten der Heizung und Warmwasserversorgung vorgeschrieben
Zieht ein Mieter während des laufenden Abrechnungszeitraums aus bzw. findet ein Mieterwechsel statt, muss der Vermieter als Gebäudeeigentümer für die Kosten der Heizung und der Warmwasserversorgung eine Zwischenablesung durchführen, § 9b Abs. 1 Heizkostenverordnung (HeizkostenV), bzw. durch die Wärmedienstfirma veranlassen.
Unterbleibt die Zwischenablesung für den Energieverbrauch der Heizung und der Warmwasserversorgung, etwa weil der Vermieter die Veranlassung versäumt hat, können die angefallen Kosten für den Verbrauch nach den Gradtagszahlen oder zeitanteilig auf den Vormieter und Nachmieter aufgeteilt werden. Die Gradtagszahlen berücksichtigen den unterschiedlichen Heizbedarf zu den verschiedenen Jahreszeiten, werden vom Deutschen Wetterdienst ermittelt und lassen sich aus der Gradtagszahlentabelle entnehmen. Einzelheiten zu den Gradtagszahlen finden Sie hier.
Der Mieter darf bei einer vom Vermieter zu vertretenden unterlassenen Zwischenablesung den Abrechnungsbetrag für die Kosten der Heizung und der Warmwasserversorgung nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV um 15% kürzen (AG Charlottenburg, Urteil vom 01.12.2005, Az.: 218 C 382/05).
BGH: Kosten der Zwischenablesung sind vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten
Ist innerhalb eines Abrechnungszeitraums aufgrund des Auszugs eines Mieters eine Zwischenablesung für den Energieverbrauch der Heizung und der Warmwasserversorgung erforderlich, berechnen die Wärmedienstfirmen ihren Aufwand, der durch die zusätzliche Ablesung und das Erstellen einer weiteren Abrechnung für den betreffenden Mieter anfällt. Wer die Kosten der Zwischenablesung (auch Nutzerwechselgebühr genannt) zu tragen hat, ist gesetzlich nicht geregelt, so dass es zwischen Vermieter und Mieter darüber lange Zeit zu Unstimmigkeiten kam.
Ende des Jahres 2007 hat der Bundesgerichtshof (BGH) dann aber für Klarheit gesorgt. Nach Ansicht der Karlsruher Richter sind die Kosten der Zwischenablesung keine umlagefähigen Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten. Diese sind vom Vermieter zu tragen, sofern nicht anderweitige vertragliche Regelungen bestehen.
Begründet hat das höchste deutsche Zivilgericht dies damit, dass gesetzlich nicht geregelte Kosten nach § 535 Abs. 1 Satz 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) grundsätzlich dem Vermieter zur Last fallen. Zudem erfordern umlagefähige Betriebskosten, dass sie durch das Eigentum oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, vgl. § 1 Abs. 1 Satz 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV). Die Kosten der Zwischenablesung fallen aber nicht regelmäßig wiederkehrend, sondern nur einmal anlässlich des Mieterauszugs an (BGH, Urteil vom 14.11.2007, Az.: VIII ZR 19/07).
Anderweitige vertragliche Regelung: Durch Individualvereinbarung möglich
Der BGH hat in der vorgenannten Entscheidung ausgeführt, dass die Kosten der Zwischenablesung vom Vermieter zu tragen sind, sofern keine anderweitigen vertraglichen Regelungen bestehen. Damit ist es aber möglich, dass die Nutzerwechselgebühr mietvertraglich auf den Mieter abzuwälzen. Die Frage ist daher, ob Regelungen zur Kostentragung der Zwischenablesung in Form
- von formularmäßigen Klauseln im Mietvertrag oder
- einer Individualvereinbarung, die beide Vertragspartner aushandeln müssen,
zu erfolgen haben.
Das Problem dabei ist, dass formularmäßige Klauseln im Mietvertrag für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Geschäftsbedingungen sind, die eine Vertragspartei der anderen bei Abschluss eines Vertrages stellt, § 305 Abs. 1 Satz BGB. Diese Klauseln unterliegen dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach §§ 305 ff AGB und damit unter anderem einer Inhaltskontrolle.
Eben aufgrund dieser Inhaltskontrolle sollen formularmäßigen Klauseln im Mietvertrag, wonach der Mieter die Kosten der Zwischenablesung zu tragen hat und dem Mieter der Vertrag lediglich zur Unterschrift vorgelegt wird, unwirksam sein. Denn solche Klauseln sollen den Mieter nach § 307 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB unangemessen benachteiligen (Amtsgericht (AG) Hohenschönhausen, Urteil vom 31.03.2008, Az.: 16 C 205/07).
Um auf der sicheren Seite zu sein, ist daher die Kostentragungspflicht des Mieters für die Zwischenablesung mittels Individualvereinbarung im Mietvertrag aufzunehmen. Das bedeutet zum einen, dass die Kostentragung zwischen Vermieter und Mieter (unter Zeugen) tatsächlich ausgehandelt wird. Zum anderen ist die Kostentragung handschriftlich im Mietvertrag aufzunehmen, da vorformulierte Klauseln im Mietvertrag bereits den Anscheinsbeweis für Allgemeine Geschäftsbedingungen beinhalten. Allerdings sollte sich der Vermieter davor hüten, in mehreren Mietverträgen gleichlautende handschriftliche Formulierungen aufzunehmen, da dies wiederum für Allgemeine Geschäftsbedingungen spricht.
Zwischenablesung führt zu keinem Anspruch auf Zwischenabrechnung
Von der Zwischenablesung ist die Zwischenabrechnung zu unterscheiden. Der Vermieter ist zwar verpflichtet, die Ablesung des Energieverbrauchs der Heizung und der Warmwasserversorgung beim Auszug des Mieters zu veranlassen. Er muss aber keine Zwischenabrechnung über die Betriebskosten vornehmen. Vielmehr bleibt es für die Betriebskostenabrechnung dabei, dass diese innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter zugegangen sein muss, § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB. Dadurch kann es im ungünstigsten Fall für den Mieter dazu kommen, dass dieser 23 Monate auf die Abrechnung warten muss, und zwar dann, wenn
- der Mieter nach dem ersten Monat eines laufenden Abrechnungszeitraums auszieht und
- der Vermieter die 12-Monats-Frist zur Erteilung der Betriebskostenabrechnung nach dem Ende des Abrechnungszeitraums ausschöpft
