Ein Immobilieneigentümer hat im Winter bestimmte Räum- und Streupflichten, die regelmäßig in den einschlägigen kommunalen Satzungen (Straßenreinigungssatzungen) festgelegt sind. Häufig kommt der Eigentümer den Räum- und Streupflichten nicht selber nach, sondern delegiert seine Verkehrssicherungspflicht auf Mieter, den Hausmeister oder externe Räumdienste.
Die für den Winterdienst entstehenden Kosten kann der Eigentümer als Vermieter auf seine Mieter nach § 2 Nr. 8 Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlegen, wenn dies mietvertraglich vereinbart ist.
Dazu muss der Vermieter die Position „Straßenreinigung“ im Mietvertrag unter den Betriebskosten aufführen oder pauschal auf die BetrVK verweisen.
Winterdienst: So sehen die Räum- und Streupflichten im Einzelnen aus
Der Eigentümer muss nach der geltenden Straßenreinigungssatzung die an sein Grundstück angrenzenden Bürgersteige und Gehwege nebst den Grundstückszugängen von Eis und Schnee freihalten sowie bei Glätte streuen. Dies betrifft aber nur in Ausnahmefällen die gesamte Breite der Wege (etwa ein stark benutzter Bürgersteig in der Innenstadt). Üblich ist regelmäßig nur ein Streifen von 1 bis 1,20 Meter Breite (zwei Fußgänger müssen aneinander vorbei kommen), wobei zusätzlich der Weg an Bushaltestellen oder Fußgängerüberwegen zu räumen ist. Auch die Wege und Ein- bzw. Ausfahren von Tiefgaragen sind zu räumen, bei Zugängen zu Parkplätzen und Mülltonnen genügt aber ein Streifen von ca. 0,50 Meter Breite. Die Räum- und Streupflicht besteht grundsätzlich zwischen 7 und 22 Uhr (bei Sonn- und Feiertagen meist ein, zwei Stunden später) und bei starken Schnellfall mehrmals am Tag. In den Straßenreinigungssatzungen ist auch geregelt, welche Streumittel verwendet werden dürfen.
Kommt der Immobileneigentümer dieser Verkehrssicherungspflicht nicht nach und deswegen jemand zu Schaden, muss der Eigentümer Schadensersatz leisten. Bei Schäden durch herabrutschende Dachlawine gilt die Haftung aber nur in Regionen, in denen der Eigentümer seiner aufgrund des starken Schnellfalls bestehenden Pflicht zur Anbringung von Schneefanggittern am Dach nicht nachgekommen ist.
Wenn der Winterdienst auf Mieter delegiert ist
Der Eigentümer kann seine Räum- und Streupflichten als Vermieter ausdrücklich per Mietvertrag oder zum Mietvertrag gehörender Hausordnung auf seine Mieter übertragen. Das kann alle Mieter oder nur einen einzelnen Mieter betreffen. Ein Aushang im Treppenhaus reicht für eine wirksame Übertragung aber nicht aus. Ebenso gibt es kein Gewohnheitsrecht, wonach im Erdgeschoss wohnende Mieter zum Winterdienst verpflichtet sind. Ist der zum Winterdienst verpflichtete Mieter dazu wegen Abwesenheit oder Krankheit außerstande, muss er für eine Vertretung sorgen. Vom Winterdienst betroffene Mieter sollten vorsorglich eine Haftpflichtversicherung abschließen.
Die Frage, ob der Vermieter oder der Mieter die Kosten für Räumgeräte und Streumittel zu tragen hat, wird von den Gerichten unterschiedlich beantwortet. Die Kostentragungspflicht sollte daher im Mietvertrag bzw. der dazu gehörenden Hausordnung geregelt werden. Übernimmt der Vermieter die Kosten, kann er die benötigten Gelder für Streumittel und Wartung der Räumgerät auf alle Mieter umlegen.
Wenn der Winterdienst auf den Hausmeister übertragen ist
Ist ein Hausmeister im Mietobjekt tätig, ist dieser regelmäßig für den gesamten Winterdienst zuständig. Grundsätzlich entstehen dann keine zusätzlichen Kosten, die im Rahmen des Winterdienstes auf die Mieter zu verteilen wären.
Wenn mit dem Winterdienst externe Räumdienste beauftragt sind
Lässt der Vermieter den Winterdienst von einem von ihm beauftragten externen Dienstleister erledigen, sind die meisten Kosten umlagefähig. Dazu gehören die Lohn- und Anfahrtskosten des Dienstleisters sowie die Kosten für Streumittel und Wartung der Räumgeräte.
Wenn der Winterdienst durch den Vermieter erfolgt
Der Vermieter kann den Winterdienst auch selber leisten oder durch eigenes Personal oder Familienangehörige vornehmen lassen. Ansetzen und umlegen darf er dafür den Betrag, den die gleichwertige Leistung einer Drittperson bzw. eines Drittunternehmens kosten würde, allerdings mit Ausnahme der Ausnahme der Mehrwertsteuer, § 1 Abs. 1 BetrKV. Daneben können die Kosten für Streumittel und Wartung der Räumgeräte verteilt werden.
Welche Kosten für den Winterdienst generell nicht umlagefähig sind
Unbeschadet dessen, wer den Winterdienst verrichtet Generell darf der Vermieter die Kosten der Erstanschaffung und Ersatzbeschaffung der Räumgeräte sowie deren Reparatur nicht auf die Miete verteilen.
Trotz Delegation: Der Vermieter bleibt verantwortlich
Egal, auf wen der Vermieter den Winterdienst übertragen hat: Er ist verpflichtet, die Erledigung des Winterdienstes zumindest stichprobenartig zu kontrollieren.
