Ist im Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten vereinbart, darf der Vermieter auch die Kosten des Winterdienstes auf die Mieter verteilen. Gemeint sind mit Winterdienst die Ausgaben, die dem Vermieter durch das Räumen des Schnees einschließlich des Aufbringens von Streugut bei Glatteis auf den Gehwegen, Zu- und Abfahrtsstraßen sowie den Straßen und Parkflächen vor und auf dem zum Mietobjekt gehörenden Grundstück entstehen.
Aber was ist, wenn der Vermieter dazu an einen externen Räumdienst eine Pauschale zahlt und über den ganzen Winter kein Schnee lag? Die Antwort erfahren Sie hier.
Vermieter darf seine Räum- und Streupflichten auf einen externe Räumdienst delegieren
Als Immobilieneigentümer unterliegt der Vermieter bestimmte Räum- und Streupflichten, die ihm durch die jeweils geltenden kommunalen Satzungen (Straßenreinigungssatzungen) auferlegt sind. Kommt der Vermieter diesen Pflichten nicht nach, stellt das einen Verstoß gegen seine Verkehrssicherungspflichten dar. Die Verkehrssicherungspflichten besagen hier im Wesentlichen, dass der Vermieter Vorkehrungen gegen Gefahren oder Gefahrenquellen treffen muss, die durch die gewöhnliche Benutzung des Mietobjekts nebst zugehörigem Grundstück eintreten können und vorhersehbar sind. Verstößt der Vermieter gegen seine Verkehrssicherungspflichten und erleidet deswegen ein Mieter oder jemand, der das Grundstück berechtigt betritt (etwa Postbote, Besucher), einen Schaden, etwa durch einen Sturz auf Glatteis während der üblichen Räum- und Streuzeiten, ist der Vermieter dafür schadensersatzpflichtig.
Viele Vermieter delegieren daher den Winterdienst auf Dritte. Solche Dritte können insbesondere Mieter, der Hausmeister oder eine Firma, also ein externer gewerblicher Räumdienst sein. Während bei der Delegation der Räum- und Streupflichten auf Mieter oder den Hausmeister regelmäßig keine zusätzlichen Kosten entstehen, sieht dies bei der Beauftragung eines externen Räumdienstes anders aus. Denn der Räumdienst verlangt für seine Tätigkeit Geld und ist daher von seinem Auftraggeber, also dem Vermieter, zu bezahlen.
Die Kosten für den externen Räumdienst kann der Vermieter auf die Mieter verteilen, sofern die Umlage von Betriebskosten mietvertraglich vereinbart ist. Denn der Winterdienst gehört zu den Kosten der Straßenreinigung, die nach § 2 Nr. 8 Betriebskostenverordnung (BetrVK) auf die Mieter umgelegt werden dürfen.
Hat der Vermieter die Räum- und Streupflicht delegiert, kann er aber trotzdem auf Schadensersatz haften, wenn jemand das Grundstück berechtigt betritt und wegen des nicht durchgeführten Winterdienstes zu Schaden kommt. Denn der Vermieter muss den von ihm mit dem Winterdienst Beauftragten zumindest stichprobenartig überwachen. Geschieht das nicht oder kann der Vermieter die Überwachung nicht nachweisen, haftet er aus Organisationsverschulden. Ist der Vermieter dagegen in der Lage, den Nachweis der Überwachung zu führen, haftet er nicht für ein Verschulden seines sogenannten Verrichtungsgehilfen, § 831 Abs. 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Gegenüber seinen Mietern haftet der Vermieter aber in jedem Fall, da er aufgrund seiner mietvertraglichen Pflichten für das Verschulden seines sogenannten Erfüllungsgehilfen einstehen muss, § 278 BGB.
Das gilt bei Pauschalen für den Winterdienst, insbesondere wenn kein Schnee lag
Bei der Beauftragung eines externen Räumdienstes hat der Vermieter häufig die Wahl, ob er
- eine geringe Pauschale und einen Geldbetrag pro Räumeinsatz oder
- eine höhere Pauschale pro Saison zahlt
Dabei ist zu berücksichtigen, dass es allein mit den Kosten für den Räumeinsatz nicht getan ist. Denn den Räumdiensten entstehen insbesondere dadurch Kosten, dass Einsatzfahrzeuge, Räumgeräte und Streugut vorzuhalten sind sowie Personal zur Bereitschaft vorhanden sein muss. Diese Vorhaltekosten und Bereitschaftslöhne werden in den Pauschalen mitberücksichtigt und fallen selbstverständlich auch dann an, wenn in der kalten Jahreszeit kein Schnee fällt. Insoweit lässt sich dies im weitesten Sinne mit den vom Vermieter abzuschließenden Haftpflicht- und Gebäudeversicherungen vergleichen, die ebenfalls auch dann zu bezahlen sind, wenn kein versicherter Schaden eintritt. Daher darf der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung auch dann eine Pauschale für den externen Räumdienst umlegen, wenn im Abrechnungszeitraum kein Schnee lag.
Ob sich der Vermieter für die Beauftragung eines externen Räumdienstes entscheidet, bleibt ihm ebenso überlassen wie die Entscheidung, ob er an den Räumdienst eine geringe Pauschale und einen Geldbetrag pro Räumeinsatz oder eine höhere Pauschale pro Saison zahlt. Dabei dürfte allerdings in schneereichen Gebieten die Wahl der höheren Pauschale im Ergebnis günstiger sein.
Der Vermieter muss allerdings bei der Beauftragung eines externen Räumdienstes – wie bei allen anderen Betriebskosten auch – den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten, § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB. Das bedeutet vereinfacht gesagt, dass der Vermieter keine überflüssigen oder sonstigen unnötigen Kosten verursachen darf, sondern lediglich die Kosten einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung ansetzen kann. Ein zu großer Umfang der mit den Betriebskosten abgerechneten Leistung für das Mietobjekt oder zu hohe und nicht gerechtfertigte Betriebskosten verstoßen gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit. Der Vermieter muss daher Preise vergleichen, braucht allerdings auch nicht den günstigsten Anbieter zu wählen, sondern darf auch andere Kriterien wie etwa die Zuverlässigkeit oder die Qualität der Leistung des Anbieters berücksichtigen.
Ob die Kosten bzw. die Pauschale für den externen Räumdienst angemessen und mit dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu vereinbaren ist, kann häufig einem einschlägigen Betriebskostenspiegel entnommen werden. So sieht etwa der „Anhang – Berliner Betriebskostenübersicht 2015“ zum Berliner Mietspiegel 2015 für die „Schneebeseitigung“ monatliche Betriebskosten pro Quadratmeter in Höhe von 0,01 bis 0,10 Euro vor.
