Mancher Mieter versteht die Welt nicht mehr. Da ist er im Sommer umgezogen und hat den nachfolgenden Winter im Rahmen der Betriebskosten anteilig für die vom neuen Vermieter selber verrichteteSchnee- und Eisbeseitigung gezahlt. Später erhält er vom früheren Vermieterdie Abrechnung über die Betriebskosten von seiner ehemaligen Wohnung. Darin enthalten sind auch erhebliche anteilige Kosten für den von einer Fremdfirma erledigten Winterdienst in der Zeit nach seinem Auszug. Ob das so rechtens ist und wie sich die Aufteilung von Winterdienst bei unterjährigem Auszug verhält, erfahren Sie hier.
Die Kosten für den Winterdienst sind umlagefähig
Die Kosten für den Winterdienst – also der Schnee- und Eisbeseitigung – gehören zu den Kosten der Straßenreinigung und dürfen vom Vermieter nach § 2 Nr. 8 Betriebskostenverordnung (BetrKV) auf den Mieter umgelegt werden. Voraussetzung ist dazu eine Vereinbarung im Mietvertrag, wonach der Mieter die Betriebskosten zu übernehmen hat. Es reicht dabei die sinngemäße Formulierung: „Der Mieter trägt die Betriebskosten“ (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 10.02.2016, Az.: VIII ZR 137/15). Fehlt es an einer solchen Vereinbarung, ist die Verteilung der Kosten für den Winterdienst (und auch der anderen Betriebskosten) auf den Mieter unzulässig.
Welche Kosten für den Winterdienst umgelegt werden dürfen – und welche nicht
Umlegen darf der Vermieter die Kosten
- des Vertrags zur Verrichtung des Winterdienstes durch eine Fremdfirma bzw. einen Dienstleister
- seiner Eigenleistung (wenn er selber den Winterdienst erledigt) in ortsüblicher Höhe für die Schnee- und Eisbeseitigung, allerdings ohne Mehrwertsteuer
- von Reparaturen für Geräte oder Maschinen für den Winterdienst, sofern der Vermieter oder der Hausmeister diesen Dienst verrichtet. Wird dagegen der Winterdienst auf einen Mieter delegiert, sollte klar vereinbart werden, wer die Reparaturkosten zu tragen hat
- für Streumittel, die auch bei Ausführung des Winterdienstes durch eine Fremdfirma zusätzlich anfallen können
Nicht verteilen kann der Vermieter die Kosten für die Anschaffung von Geräten und Maschinen zur Schnee- und Eisbeseitigung. Es kommt aber eine Ausnahme in Betracht: Es kann sein, dass die Anschaffungskosten günstiger sind als die Reparatur einer alten Maschine (etwa ein motorbetriebener Schneeräumer) oder als die Beauftragung einer Fremdfirma. In einem solchen Fall stehen sich die Mieter mit der Anschaffung des Neugerätes besser, als wenn der Vermieter sie mit den höheren und unwirtschaftlichen Reparaturkosten oder den teureren Kosten einer Fremdfirma über die Betriebskosten belasten würde.
Erfolgt der Winterdienstdurch den Hausmeister, dürfen die Kosten für die Schnee- und Eisbeseitigung nicht zusätzlich in der Betriebskostenabrechnung aufgeführt und den Mietern berechnet werden. Denn die Kosten für den Winterdienst sind regelmäßig in den Kosten für den Hauswart bzw. Hausmeister mitenthalten.
Manchmal können die Kosten für den Winterdienst sehr hoch sein
Bei schnee- und eisreichen Wintern können die Kosten für den Winterdienst sehr hoch sein. Das ist dann der Fall, wenn der Vermieter eine eher geringe Pauschalemit einer Fremdfirma vereinbart hat und dafür nur eine bestimmte Anzahl von Schnee- und Eisräumungendurchgeführt wird. Sind aber aufgrund eines strengen Winters weitaus mehr Einsätze erforderlich als vereinbart, können sich die Kosten deutlich erhöhen, was in der Betriebskostenabrechnung meistens Nachforderungen mit sich bringt.
Im Übrigen sind für den Winterdienst selbst dann Pauschalen umlagefähig, wenn kein oder nur wenig Schnee gefallen ist. Denn die Fremdfirma muss Einsatzfahrzeuge, Räumgeräte und Streugut vorhalten sowie Personal zur Bereitschaft zur Verfügung haben. Die Vorhaltekosten und Bereitschaftslöhne werden durch die Pauschalen mitabgedeckt und fallen auch dann an, wenn kein Winterdienst erforderlich war.
Erscheinen den Mietern die Kosten für den Winterdienst (und auch anderer Betriebskosten) als zu hoch, sollten die Belege für die Betriebskostenabrechnung beim Vermieter eingesehen und überprüft werden. Der Vermieter ist verpflichtet, eine Einsichtnahme zu ermöglichen.
So werden die Kosten für den Winterdienst verteilt – und das gilt für die Aufteilung bei unterjährigem Auszug
In der Regel werden die Kosten für den Winterdienst nach der Wohnflächeumgelegt. Zwar kann der Vermieter auch einen anderen Umlageschlüssel vereinbaren, etwa nach Wohneinheiten oder nach der Personenanzahl. In der Praxis führt das jedoch häufig zu Unfrieden, wenn etwa der Mieter einer 50-qm-Wohnung genau so viel zahlen muss wie der Mieter einer 100-qm-Wohnung. Auch bei einer Verteilung nach der Personenanzahl gibt es letztlich keine gerechten Erwägungen dafür, warum ein Mieter mit beispielsweise einem Vier-Personen-Haushalt hier mehr zahlen soll als ein Mieter mit einem zwei-Personen-Haushalt. Daher geht der Gesetzgeber ebenfalls grundsätzlich von einer Umlage nach dem Anteil der Wohnfläche aus, § 556a Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Die eigentliche Kostenverteilung erfolgt dann dergestalt, dass die Gesamtkosten für den Winterdienst und die meisten anderen kalten Betriebskosten im Abrechnungszeitraum addiert sowie entsprechend der mietvertraglich vereinbarten Umlageschlüssel auf die Mieter verteilt werden. Für die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (warme Betriebskosten) gelten dabei besondere Regeln nach der Heizkostenverordnung, ebenso gelten andere Regeln für die Umlage von den nach Verbrauch abgerechneten kalten Betriebskosten.
Zieht ein Mieter unterjährig – also während des laufenden Abrechnungszeitraums – aus, muss der Vermieter nicht direkt abrechnen, zumal die erforderlichen Belege meistens fehlen. Denn zu Teilabrechnungen ist der Vermieter nicht verpflichtet, Vielmehr braucht der Vermieter gegenüber dem unterjährig ausgezogenen Mieter erst innerhalb von 12 Monaten nach dem Ablauf des Abrechnungszeitraums abzurechnen. Zieht der Mieter also am 30.06.2018 nach fristgerechter Kündigung aus und endet der Abrechnungszeitraum am 31.12.2018, läuft die Abrechnungsfrist für den Vermieter bis zum 31.12.2019.
Bei der Abrechnung werden bei der Umlage nach der Wohnfläche die Betriebskosten zugrunde gelegt, die im gesamten Abrechnungszeitraum angefallen sind, wobei die Kosten anteilig auf den ausgezogenen und den neuen Mieter verteilt werden. Hat die Wohnung leer gestanden, fallen dem Vermieter die Kosten des Leerstandes zur Last.
In einem Fall wie dem Praxis-Beispiel hat der ausgezogene Mieter leider Pech, weil er nach dem unterjährigen Auszug quasi doppelt belastet wird, und zwar mit den anteiligen Winterdienst-Kosten für die alte sowie für die neue Wohnung. Eine andere Aufteilung von Winterdienst bei unterjährigem Auszug ist gesetzlich nicht vorgesehen, sondern es ist „jährlich“ abzurechnen, § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB. Möglich ist allerdings eine anderslautendeVereinbarung im Mietvertrag, wonach der ausziehende Mieter nur die Winterdienst-Kosten bis zu seinem Auszug und der neu einziehende Mieter diese Kosten ab seinem Einzug zu tragen hat.
Im Übrigen können nicht jährlich, sondern in größeren zeitlichen Abständen entstehende Betriebskosten in dem Jahr umgelegt werden, in dem sie anfallen (so für die Umlage der Kosten für eine Öltankreinigung: BGH, Urteil vom 11.11.2009, VIII ZR 221/08). Auch hier kann es einem Mieter passieren, dass er nach einem Umzug in kurzer Zeit diese Kosten praktisch doppelt zu tragen hat, wobei der Mieter hier allerdings nicht unbillig belastet werden darf.
