Erstellt der Vermieter aufgrund der Verpflichtung der Mieter zur Vorauszahlung von Betriebskosten die alljährliche Betriebskostenabrechnung, muss er dabei die Abrechnungsfrist beachten. Diese besagt, dass die Betriebskostenabrechnung den Mietern grundsätzlich innerhalb von 12 Monaten nach dem Abrechnungszeitraum zugehen muss, § 556 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Obwohl der Vermieter nach Ablauf dieser Frist keine Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung mehr geltend machen kann, ist unter bestimmten Voraussetzungen eine Korrektur der Abrechnung möglich. Ob eine solche Korrektur auch zum Nachteil des Mieters ergehen kann, lesen Sie hier.
Unter welchen Voraussetzungen eine Korrektur der Betriebskostenabrechnung möglich ist
Eine Betriebskostenabrechnung kann auch nach Ablauf der 12-monatigen Abrechnungsfrist korrigiert werden, da der Mieter einen Anspruch auf eine korrekte Abrechnung seiner Vorauszahlungen hat. Davon zu trennen ist die Frage, wie mit einem etwaigen Guthaben des Mieters oder einer möglichen Nachforderung des Vermieters zu verfahren ist, das sich aus einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigierten Betriebskostenabrechnung ergibt.
Eine Korrektur der Betriebskostenabrechnung – wobei Korrektur hier im sprachlichen Sinne gemeint ist – setzt voraus, dass die Abrechnung formelle oder materielle Fehler aufweist.
Formelle Fehler liegen vor, wenn die Abrechnung entweder für einen durchschnittlich verständigen Mieter gedanklich und rechnerisch nicht nachvollziehbar ist oder eine der folgenden Mindestangaben fehlt:
- Adressat, Abrechnungsobjekt, Abrechnungszeitraum
- Zusammenstellung der Gesamtkosten
- Erläuterung des verwendeten Umlageschlüssels
- Berechnung des Mieteranteils
- Abzug der geleisteten Vorauszahlungen
Keine formellen Fehler der Betriebskostenabrechnung sind gegeben, wenn der Vermieter
- die Kosten auf mehrere Gebäude einer Wohnanlage verteilen oder um nicht umlagefähige Anteile bereinigen und dabei nicht aufgeschlüsselt haben, wie sie die auf die einzelne Abrechnungseinheit umgelegten Kosten ermittelt haben (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15)
- die auf das Abrechnungsjahr entfallenden Kosten aus jahresübergreifenden Rechnungen ermittelt und die dazu nötigen Rechenschritte nicht offen gelegt hat, im konkreten Fall ging es sich um die jahresübergreifende Kostenermittlung eines Energieversorgers (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 02.04.2014, Az.: VIII ZR 201/13)
Inhaltliche Fehler sind demgegenüber vorhanden, wenn die Betriebskostenabrechnung etwa eine nicht umlagefähige Kostenposition enthält, falsche Umlagemaßstäbe zugrundegelegt wurden oder Rechenfehler beinhaltet.
Die Abgrenzung kann im Einzelfall schwierig sein. Grundsätzlich gilt, dass eine generell nicht nachvollziehbare Betriebskostenabrechnung formell fehlerhaft ist, während ein falsches Ergebnis auf einen inhaltlichen Fehler deutet.
Unbeschadet dessen setzt die Korrektur einer Betriebskostenabrechnung also voraus, dass in ihr formelle oder materielle Fehler enthalten sind.
Korrektur der Betriebskostenabrechnung nach Abrechnungsfrist: Nicht zum Nachteil des Mieters
Während eine Korrektur der Betriebskostenabrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist auch zum Nachteil des Mieters erfolgen kann, ist das nach Ablauf dieser Frist grundsätzlich nicht mehr möglich. Hat der Vermieter aus von ihm zu vertretenden Gründen die Abrechnung fehlerhaft erstellt, kommt § 556 Abs. 3 Satz 3, 1. Halbsatz BGB (entsprechend) zur Anwendung, wonach der Vermieter mit Nachforderungen ausgeschlossen ist.
Dabei wirkt sich die Unterscheidung zwischen formellen und materiellen Fehlern in der Betriebskostenabrechnung bei einer Korrektur wie folgt aus:
Nach Abrechnungsfrist: „Korrektur“ der Betriebskostenabrechnung bei formellen Fehlern
Ist die Betriebskostenabrechnung formell fehlerhaft, kommt – rechtlich betrachtet – keine Korrektur in Betracht.
Vielmehr sieht die „Korrektur“ so aus, dass der der Vermieter eine neue, formell ordnungsgemäße Abrechnung erstellen muss. Geschieht das erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist, gilt § 556 Abs. 3 Satz 3, 1. Halbsatz BGB mit der Folge, dass der Vermieter keine Nachforderungen gegen den Mieter mehr geltend machen kann, sofern der Vermieter aus von ihm zu vertretenden Gründen die Abrechnung nicht innerhalb der Frist erstellt und dem Mieter übermittelt hat.
Das gilt auch dann, wenn der Mieter sich vor dem Ablauf der Abrechnungsfrist mit einer Nachforderung einverstanden erklärt hatte. Denn ein solches Anerkenntnis des Mieters beinhaltet keinen Neubeginn der Abrechnungsfrist (BGH, Urteil vom 09.04.2008, Az.: VIII ZR 84/07).
Die neue, formell ordnungsgemäß erstellte Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist hat auch zur Folge, dass der Vermieter keine auf die Abrechnung gestützte Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen verlangen kann.
Nach Abrechnungsfrist: Korrektur der Betriebskostenabrechnung bei materiellen Fehlern
Bei materiellen Fehlern in der Betriebskostenabrechnung ist – rechtlich betrachtet – eine Korrektur möglich. Der Vermieter braucht also – anders als bei formellen Fehlern – keine neue Abrechnung zu erstellen.
Hat der Vermieter die Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist zeitnah korrigiert, darf er auch die künftigen Betriebskostenvorauszahlungen erhöhen. Ob dies ein „Nachteil“ für den Mieter ist, mag dahinstehen, da dieser bei Erhalt der Betriebskostenabrechnung für den betreffenden Zeitraum die erhöhten Kosten ohnehin bezahlen muss.
Ist die Betriebskostenabrechnung nach Ablauf des Abrechnungszeitraums um die zuvor vorhandenen materiellen Fehler korrigiert, braucht der Mieter trotzdem eine sich daraus ergebende Mehrbelastung nicht zu zahlen. Mehrbelastung bedeutet hier, dass die neue Betriebskostenabrechnung gegenüber der vorherigen, materiell fehlerhaften Abrechnung
- eine höhere Nachforderung ausweist oder
- statt eines Guthabens oder ausgeglichen Betrags eine Nachforderung enthält
Dabei bleibt der Mieter auch von einer Mehrbelastung über den Umweg der Saldierung verschont (BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04). Dies bedeutet, dass die Korrektur der Betriebskostenabrechnung dazu führen kann, dass eine Kostenposition nun ein Guthaben und eine andere Kostenposition zu einer weiteren Nachzahlung des Mieters führt. Im Wege der Saldierung würden nun Guthaben und Nachzahlung miteinander verrechnet. Gerade das ist aber ausgeschlossen, so dass sich ein aus der Korrektur ergebendes Guthaben dem Mieter erhalten bleibt. Der Vermieter muss also das Guthaben an den Mieter weiterleiten und darf die weitere Nachzahlung nicht geltend machen.
Ausnahmsweise muss der Mieter jedoch einen Nachteil hinnehmen: Konnte der er in der Abrechnung den (materiellen) Rechenfehler eindeutig erkennen, kann es ihm nach Treu und Glauben verwehrt sein, sich auf den Ablauf der Abrechnungsfrist zu berufen. Das ist der Fall, wenn in der Abrechnung weitaus höhere Betriebskostenvorauszahlungen eingestellt sind als der Mieter tatsächlich gezahlt hat und die Mietvertragsparteien erst kürzlich über die tatsächliche zu zahlende Höhe der Vorauszahlungen vor Gericht gestritten hatten. Hier ist es dem Mieter verweht, sich auf den mit einem Blick erkennbaren Fehler in der Abrechnung sich auf die abgelaufene Abrechnungsfrist zu berufen (BGH, Urteil vom 30.03.2011, Az.: VIII ZR 133/10).
Korrektur nach Abrechnungsfrist: Mieter behält stets seinen Guthabensanspruch
Auch wenn der Vermieter auf seinen Nachforderungen „sitzenbleibt“, wenn er die Betriebskostenabrechnung erst nach dem Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert: Für den Mieter gilt die Abrechungsfrist nicht.
Ergibt also aus der neu erstellten oder der um einen materiellen Fehler korrigierten Abrechnung ein Guthaben dieses Mieters, steht ihm dieses zu. Der Mieter kann also in diesen Fällen stets sein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung verlangen.
