Kann der Vermieter Verteilerschlüssel für die Betriebskostenabrechnung ändern?

Manchmal möchte der Vermieter den Verteilerschlüssel (Umlageschlüssel) für die Betriebskosten ändern. Zu den typischen Fällen gehören die Umstellung des Verteilerschlüssels auf erfassten Verbrauch, so etwa nach dem Einbau von Kaltwasseruhren im Mietobjekt oder von einem im Zweifamilienhaus selbst wohnenden Vermieter, der zuvor gegenüber dem Mieter nicht nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) abgerechnet hat. Die Änderung des im Mietvertrag festgelegten Verteilerschlüssels ist jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Wann der Vermieter den Verteilerschlüssel für die Betriebskostenabrechnung ändern kann, erfahren Sie in diesem Artikel.

Die mietvertragliche Vereinbarung ist maßgeblich

Grundsätzlich ist derjenige Verteilerschlüssel für die Betriebskostenabrechnung maßgeblich, der im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags zwischen Vermieter und Mieter vereinbart wurde. Mögliche Verteilerschlüssel sind die Umlage nach

• Wohnfläche (m²)
• Wohneinheiten
• Personenzahl
• Miteigentumsanteilen (MEA)
• Verbrauch

Ist im Mietvertrag keiner dieser Verteilerschlüssel vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderer Vorschriften nach der Wohnfläche und dem erfassten Verbrauch umzulegen, § 556a Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Daher gilt regelmäßig die HeizkostenV, wonach die Heizungs- und Warmwasserkosten zu mindestens 50% nach dem Verbrauch zu verteilen sind. Die Anwendbarkeit der HeizkostenV kann aber rechtsgeschäftlich, also mietvertraglich ausgeschlossen werden, sofern es sich bei dem Mietobjekt um ein Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen handelt, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, § 2 HeizkostenV.

Der danach im  Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags geltende Verteilerschlüssel ist bindend und kann vom Vermieter (ebenso wie vom Mieter) regelmäßig nicht einseitig geändert werden. Ist also etwa eine Umlage nach der Wohnfläche vereinbart, kann der Vermieter nicht plötzlich Wohneinheiten in der Betriebskostenabrechnung zugrundelegen.

Wann der Vermieter den Verteilerschlüssel für die Betriebskostenabrechnung ändern kann

Die Änderung des Verteilerschlüssels für die Betriebskostenabrechnung ist in folgenden drei Fällen möglich:

1. Mietvertragliche Festlegung des Verteilerschlüssels nach billigem Ermessen

In manchen Mietverträgen ist eine Bestimmung enthalten, wonach der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung „den Umlageschlüssel nach billigem Ermessen“ festlegen darf. Ein solches einseitiges vertragliches Leistungsbestimmungsrecht ist zulässig (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 05.11.2014, Az.: VIII ZR 257/13).

Ergibt sich allerdings, dass der vom Vermieter für die Betriebskostenabrechnung verwendete Verteilerschlüssel nicht der Billigkeit (Gerechtigkeit) entspricht, ist der Mieter nicht daran gebunden, § 315 Abs. 3 BGB. Der Vermieter kann also gar nicht anders, als den Verteilerschlüssel so zu ändern, dass dieser dem Maßstäben der Billigkeit genügt.

2. Einvernehmliche Abänderung des bestehenden Mietervertrags

Vermieter und Mieter können sich jederzeit darauf verständigen, dass der Verteilerschlüssel geändert wird und damit eine Abänderung des Mietvertrags erfolgt. Das kann aber nur im gegenseitigen Einvernehmen geschehen und sollte in einer schriftlichen Ergänzungsvereinbarung zum bestehenden Mietvertrag aufgenommen werden, die von Vermieter und Mieter zu unterzeichnen ist.

Soweit der Vermieter einseitig den Verteilerschlüssel ändert und der Mieter vorbehaltlos weiterhin die Betriebskostenvorauszahlungen zahlt sowie auch die Betriebskostenabrechnung akzeptiert, ist fraglich, ob darin eine Änderung des Mietvertrags gesehen werden kann. Insbesondere dann, wenn der vom Vermieter einseitig geänderte Verteilerschlüssel für den Mieter nachteilig ist, müssen zusätzliche Umstände hinzukommen, die auf eine auch vom Mieter gewollte Vertragsänderung hindeuten. Denn der Mieter wird regelmäßig in dem Glauben handeln, dass die Forderung des Vermieters berechtigt ist. Umgekehrt erscheint es höchst zweifelhaft, dass der Mieter eine für ihn im Mietvertrag enthaltene vorteilhaftere Rechtsposition ohne weiteres aufgibt.

3 . Gesetzlich zulässige Änderung des Verteilerschlüssels auf Verbrauch

Haben Vermieter und Mieter einen bestimmten, nicht verbrauchsabhängigen Verteilerschlüssel vereinbart oder galt zunächst die Wohnfläche als Umlageschlüssel, kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen für die Zukunft die Betriebskosten nach dem erfassten Verbrauch oder der erfassten Verursachung umlegen, § 556 Abs. 2 BGB. Die Umlage kann vollständig oder teilweise nach Verbrauch erfolgen.

Der Vermieter ist also berechtigt, einseitig als Verteilerschlüssel den Verbrauch einzuführen. Typische Fälle für eine solche Änderung des Umlageschlüssels sind etwa:

• Einbau von Kaltwasseruhren, so dass der Kaltwasserverbrauch für jeden Mieter erfasst wird
• Umstellung von einem Müllcontainer für die Allgemeinheit auf unterschiedlich große Einzelgefäße für jeden Mieter, so dass die Verursachung des Mülls erfasst wird
• Installation von Erfassungsgeräten für den Heizungs- und Warmwasserverbrauch in einem Zweifamilienhaus, in dem der Vermieter eine Wohnung selbst nutzt, so dass nun der Verbrauch von ihm und seinem Mieter erfasst wird

Dabei ist der Vermieter auch bei (Teil)Inklusivmieten und Mietpauschalen zu einer Änderung des Verteilerschlüssels auf Verbrauch berechtigt.

So erfolgt die Änderung des Verteilerschlüssels auf Verbrauch

Möchte der Vermieter den Verteilerschlüssel für die Betriebskostenabrechnung auf Verbrauch ändern, muss er folgende Voraussetzungen beachten:

• Änderung auf Verbrauch muss möglich sein

Zunächst muss eine Umstellung der betreffenden Betriebskostenart auf Verbrauch oder Verursachung überhaupt möglich sein. Damit ist eine Änderung des Verteilerschlüssels auf Verbrauch nur bei wenigen Kostenpositionen in der Betriebskostenabrechnung möglich, so etwa beim Wasserverbrauch oder der Müllverursachung. Zudem setzt eine Änderung des Verteilerschlüssels auf Verbrauch voraus, dass er für alle Mieter gilt, speziell in einem Mehrfamilienhaus.

• HeizkostenV geht stets vor

Der Vermieter ist bei der Änderung des Verteilerschlüssels auf Verbrauch nicht berechtigt, von den Vorgaben der HeizkostenV abzuweichen. Die Heizungs- und Warmwasserkosten müssen daher stets mindestens zu 50% verbrauchsabhängig erfasst werden, wobei die Erfassung exakt zu erfolgen hat.

• Informationspflicht vor der Änderung 

Soll der Verteilerschlüssel auf Verbrauch geändert werden, ist dies nur für den nächsten Abrechnungszeitraum zulässig, § 556 Ab. 2 Satz 2 BGB. Von dieser Änderung sind die Mieter schriftlich zu informieren, § 556 Ab. 2 Satz 1 BGB. Eine Zustimmung der Mieter zu der Änderung ist ebenso wenig erforderlich wie eine Begründung des Vermieters.

• Anpassung von Inklusivmieten und Mietpauschalen 

Bei (Teil)Inklusivmieten und Mietpauschalen ist der Teil aus der Miete bzw. Pauschale heraus zu rechnen, der künftig auf die nach Verbrauch umgelegten Kostenposition entfällt, § § 556 Ab. 2 Satz 3 BGB. Diese Berechnung sollte der schriftlichen Mitteilung über die Änderung des Verteilerschlüssels beigefügt werden.