Das erfordert aber bei Einwänden gegen die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung eine konkrete Stellungnahme zu den einzelnen Abrechnungspositionen, die grundsätzlich nur nach vorheriger Einsichtnahme in die Belege möglich ist (Oberlandesgericht (OLG Düsseldorf), Urteil vom 22.06.2006, Az.: I-10 U 164/05).
Aber was muss der Mieter unternehmen, um eine Belegprüfung vornehmen zu können? Wir erklären es hier im Artikel.
Darauf beruht der Anspruch des Mieters auf Belege einsehen bzw. Kopien anfordern
Zahlt der Mieter von preisfreiem Wohnraum Betriebskostenvorauszahlungen, hat der Vermieter ihm nach § 259 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
„eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen.“
Während die Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben in Form der Betriebskostenabrechnung erfolgt, die der Vermieter jährlich zu erstellen hat, muss der Mieter sein Recht zum Belege einsehen gegenüber dem Vermieter geltend machen. Mit Belegen sind die Rechnungen und Bescheide gemeint, die der Vermieter von Dritten erhalten hat wie etwa monatliche Rechnungen des Hausmeisters, jährliche Rechnungen der Versorgungsunternehmen, jährliche kommunale Gebührenbescheide usw. Dabei hat der Mieter Anspruch auf Einsicht in die Originale (Landgericht (LG) Freiburg, Urteil vom 24.03.2012, Az.: 3 S 348/10; LG Berlin, Urteil vom 03.04.2003, Az.: 62 S 387/02).
Kopien anfordern zur Überprüfung der Betriebskostenabrechnung kann der Mieter von preisfreiem Wohnraum nur ausnahmsweise. Grundsätzlich muss er sich auf die Einsichtnahme beim Vermieter oder einer von diesem bestimmten Person (Verwalter, Rechtsanwalt, Steuerberater usw.) verweisen lassen. Der Mieter kann auch nicht gegen Kostenerstattung verlangen, dass ihm Kopien zugesandt werden (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 08.03.06, Az.: VIII ZR 78/05).
Ob berechtigte Gründe für die Anforderung von Kopien vorliegen und ob der Vermieter der Anforderung gemäß dem Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB nachkommen muss, ist immer eine Frage des Einzelfalls (BGH, Urteil vom 19.01.2010, Az.: VIII ZR 83/09).
Solche Gründe liegen hier aber generell vor:
- Behinderte Mieter können mit ihrem Rollstuhl mangels barrierefreiem Zugang die Räume des Vermieters nicht befahren
- Bettlägerige Erkrankung des Mieters und fehlen einer Vertrauensperson, die die Belege beim Vermieter einsehen könnte
- Größere Entfernung zwischen der Wohnung des Mieters und dem Ort zur Belegeinsicht (es sei denn, der Vermieter bietet die Belegeinsicht am Wohnort des Mieters an – dann besteht kein Anspruch auf die Zusendung von Kopien)
- Umzug des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses an einen anderen, weit entfernten Ort
- Zerstrittenheit in erheblichem Maße zwischen Vermieter und Mieter
Hat der Vermieter aus Gefälligkeit dem Mieter von preisfreiem Wohnraum einmal Kopien überlassen, folgt daraus nicht, dass der Mieter darauf ständig einen Anspruch hat (BGH, Urteil vom 13.09.2006, Az.: VIII ZR 71/06).
Dagegen hat der Mieter von preisgebundenem Wohnraum (öffentlich geförderte Wohnungen) ein Wahlrecht: Anstatt des Rechtes auf Einsichtnahme in die Belege kann er sich diese gegen Kostenerstattung auch in Kopie zusenden lassen, § 29 Abs. 1 und 2 Neubaumietenverordnung (NVM).
Im Übrigen kann der Mieter nur Einsicht nehmen oder Kopien anfordern, also nicht beides zusammen.
Die übliche vom Mieter zu zahlende Kostenerstattung liegt bei 0,25 bis 0,50 Euro pro Kopie. Mieter sollten sich daher nur die tatsächlich benötigten Kopien zusenden lassen. Der Vermieter ist berechtigt, die Zusendung der Kopien von einem Kostenvorschuss abhängig zu machen (LG Duisburg, Urteil vom 16.10.2001, Az.: 13 S 208/01).
Belege einsehen oder Kopien anfordern: So funktioniert´s
Zur Belegprüfung hat der Mieter ausreichend Zeit (2,5 Stunden, so Amtsgericht (AG) München, Urteil vom 07.07.2006, Az.: 453 C 26483/05) und darf die Belege sogar fotografieren (AG München, Urteil vom 21.09.2009, Az.: 412 C 34593/08). Muss der Termin etwa wegen der Bürozeiten unterbrochen werden, ist er anderweitig fortzusetzen.
Die Belege selbst müssen geordnet sein. Der Mieter braucht sich also keine Ordner mit der Maßgabe in die Hand drücken zu lassen, er solle sich aus den darin befindlichen Unterlagen die Belege heraussuchen (LG Duisburg, Urteil vom 16.10.2001, Az.: 13 S 208/01).
Um Kopien anzufordern, sollte der Mieter den Vermieter unter Fristsetzung anschreiben. Dabei sollte der Mieter auch die Gründe für die Anforderung schildern und dem Vermieter die Kostenerstattung für die Kopien anbieten.
Wenn der Vermieter die Einsichtnahme oder Kopienzusendung verweigert
Werden dem Mieter die Belege nicht oder nicht vollständig zur Einsichtnahme oder in Kopie überlassen, steht ihm ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB an der etwaigen Nachforderung und den künftigen Betriebskostenvorauszahlungen zu. Das gilt ebenfalls, wenn der Vermieter eine Zusendung der Kopien von unverhältnismäßig hohen Kosten abhängig macht. Ist aber der Mieter dem Angebot des Vermieters auf Übersendung der Kopien gegen angemessene Kostenerstattung nicht nachgekommen, ist die Einsichtnahme des Mieters in die Belege zu unterstellen.
